摘要
由于市场的迅速发展,房地产行业也取得了一定的发展。投资者将投资焦点转向房地产行业,但投资者在关注收益的同时也时刻关注着风险。因为能够让投资人更合理地回避投资风险,所以本文中也会对房地产行业投资的经营风险展开深入研究,并提供了一些化解投资风险的建议和措施,这样才能更合理地化解投资风险中出现的问题,让房地产行业投资获得更良好的发展前景。
关键词：房地产 投资风险 风险管理 风险对策
Abstract
Due to the rapid development of the market, the real estate industry has also achieved a certain development.Investors shift their focus to real estate, but they are focused on risks as well as returns.Because can make investors more reasonably avoid investment risk, so in this paper will also study the real estate industry investment management risk, and provides some Suggestions and measures to resolve the investment risk, so as to more reasonably resolve the problems in the investment risk, let the real estate industry investment get better development prospects.
Key words: real estate investment risk risk management risk countermeasures
前言
自改革开放迄今,由于国家体制的完善,房地产业也随着崛起。但随着中国房地产业投资市场机制的不健全,再加上在房地产业投资研究过程中出现的各类提问,加之中国房地产业本身就是一个高投资、高回报、高风险的产业,怎样更加合理地对房地产投资风险进行性分类认识和处理,这种风险就是中国房地产行业目前急需解决的主要问题。
为推动地产业的可发展,减少风险经济损失,有必要对地产业投资做出风险分类,并给出风险措施以尽量避免或减少风险。因此本文主要从投资企业的视角入手,首先,对地产业投资经营风险的理论做出了一个基本的概括,并对影响投资风险形成的主要因素做出了简要的剖析;其次,通过对房地产投资中所存在的经营风险做出了总结概括,并给出了应对经营风险的建议和对策;风险管理的重要性;然后,通过对房地产投资风险分析内涵和意义的认识,对我国房地产行业目前的发展状况进行了简单的研究与分析。在此基上础研究了处理经营风险的措施,以减少、避免经营风险损失,并推动了房地产投资的健康发展。
一、房地产投资基本理论概述
（一）房地产投资的含义及其特点
1、房地产投资的含义
地产投资是将一些资本加以先期投入,以获取比未来的住宅资产更大利润为目的,直接或间接地进行房产开发运营等活动的经营行为。它是研究房地产开发利用价值和综合运营活动的重要物质基础,是形成以新的房地产利用价值为主要表现结果的综合经营活动。
2、房地产投资的特点
（1）投资金额大,回收期长
房地产项目不但需要巨大的资金投入并且要求很高的回收期。其成因由于土地资本市场、综合发展市场、房产交易市场等多种原因的影响,而地产交易市场本身也是十分复杂的,往往需要由专门的人来加以协助才能进行买卖,这就会增加了一定的时间。而假如对地产所投入的物业是采用租赁式经营的方法来回收投入资本,那回收期将会因为租金的回收期限更长,而使得对整个地产投入的资金回收期限进一步增长。
（2）房地产投资的高额投入与高成本性
房产投机的高成本性,主要是由于开发成本过高所产生的。从前期取得地块所有权入手,到对地块的施工和建筑安装,必须耗费大批金钱,而且因为地产发展的周期长,所以必须承担巨大的利息成本。而且,地产在发展运作过程中环节比较多,其中的办公费、宣传收入、广告宣传费用都较多,所以就增加了地产融资成本。
（3）房地产投资的环境约束性
在地产投资中环保问题是需要考量的一个关键因素,环保的优劣会直接影响到楼盘开发的速度和后期的资本利用问题。此外,政府土地使用机制对房地产投资运营的决策也具有重要影响。
（4）房地产投资对象不可移动性
房产投资不可移动的特性,就要求了房产所在的区域必须对开发商、置业投资商,以及承租人都产生吸引力。5．房地产投资的低流动性
房产的成交时间普遍过长,所以在交易市场上并不容易发现合适的买家,从而导致了房产投资的流动性相对较少。总之,房地产投资存在很大风险,需要投资者根据其自身的特点进行理性的投资。
（二）房地产投资要素以及投资类型
1、房地产投资的要素
（1）时间要求
地产投资时间存在于地产发展与运营的不同阶段。因为中国房地产业自身的特殊性、房产市场的长期变化以及房产投资人的不同情况下,都需要中国房产投资人必须好好抓住投资机会而且,国际形势的变动、中国宏观经济的变化趋势、居民收入水平的起伏波动也决定着中国房产行业的周期性变化,就需要投资人把握机会,顺势而动。
（2）区位要素
房地产投资区位的选取,及其房地产投资对象所在的详细情况,对房地产投资的成败具有举足轻重的影响。住宅地段一般包括了人口素质,文化教育水准,商业服务业管理水平,以及交通、通讯、生活服务设施情况等。但从房产投资的实际实践出发,由于较好的地段的房产投资有着相对很大的市场流动性,只要正确地选择了地段,就可以使投资者在不利的情况下迅速脱手,做到少亏甚至不亏。
（3）质量要素
房地产投资质量是指房地产投资对象的优劣,房地产自身的优劣以及物业管理服务品质的优劣[3]。好的投资效益,必须借助于优秀的房地产质量来完成。房屋的施工标准不仅是对建筑物品质的高要求同时更是对其审美品质的高要求。房地产管理的品质好,不仅能够留住客户、吸引消费者,同时对地产投资管理水平的提升也有一定的帮助作用[1]。只有一位优秀的投资管理者才能有助于投资商把握最好投资机会,获取最大效益。
2、房地产投资的类型
根据不同的需要,可以从不同的角度对房地产市场进行分类。
（1）就地产投入形态来看,地产投入包括径直投入与间接方式投入二种。
直接投资,是指由投资人直接参与住宅开发或购置房产的过程或参加相关的管理工作,分为自购置地起步的发展投入与房产建成后的房产置业投入二种形态。
间接融资,主要是指企业将资金投入与房地产有关的证券市场的投资活动,房地产的间接投资人,不需直接参与有关的投资管理[10]。
（2）从地产投资的主要功能出发,地产投资可包括工业地产投资、居住地产投资、商务地产投资、工业地产投资。
（3）从项目经营方式来看,项目投资方式包括了买卖型项目融资、租赁型项目融资,以及混和型项目融资。
（4）从地产资金的档次分类来看,应该分为高端资金、中级和低端。
（5）从房产投资的地域范围出发,可以划分整体房产市场与地区房产市场二大类别。
（6）从地产投资的历史时期分类出发,可以分成过去的房地产市场、现在的房地产市场和未来的房地产市场。
（三）房地产投资的目的
作为房地产的投资方来说,投资是希望能够在通过开发以及运营等等的投资活动中,获得未来利润。
房地产投资收益来源,也可划分为现金流量利润、销售收益、避税收入等：
1、现金流量收益
现金流量收益,通常为房产所有者在通过经营房产事业所取得的营业、出租等收入中扣除各项费用后的余额。租金收入在扣除各种成本费用后的总利润,就是现金流量收益率。而现金流量收益率高低,主要取决于以下三种原因。
第一,房屋租赁收入总额。房租收入水平主要决定房产市场的变化,同时还受楼盘的类型、区位、品质等各种因素的影响。
第二,房地产的综合经营支出。主要涉及经营、管理、服务等支出。在保证质量的情况下减少经营支出可以增加利润水平。
第三,房地产投资的筹资成本。主要是指融资贷款的具体金额和支付方法。贷款余额的多少以及占用投资总额的比例,对资金收回快慢有很大的影响。利息的多少直接影响融资成本。
2、产品销售利润
房地产经营的产品销售利润是房地产销售收入扣减物业经营管理成本费用以后的余额。对房产开发投资商而言,经过房产销售的所有销售收入,在减去一定的成本,费用,剩下的就是出售收益或销售利润。对房产置业投资人来说,投资的主要目的除获取房租收入之外,当其不希望再拥有该物业后,便可将其转卖给其他置业投资人。不管房产开发投资商或是置业投资投资者,都是通过买卖房产而获取销售利润。
3、避税收入
持有房产时的避税收入是指为计提房产折旧而减少缴纳基数,为投资人增加的利润。
（四）我国房地产行业发展的现状
近年来,随着经济的增长,房地产行业也随之快速发展,但经过研究发现房地产行业目前也面临着诸多风险,这种风险形成的主要原因是房地产的投资回收期较长以及一些开发商的粗放型开发和城市规模的盲目扩张。
在中国,地产行业对GDP的贡献与影响,长期以来都是占有相当大的。但由于中国宏观经济的持续上升,该产业的发展速度也呈上升趋势与快速增长。房产行业尽管目前的发展势头很不错,可是市场发展不平衡现象却在随时出现。由于人口的持续增加,对中国的房屋需求量也在持续增加,当需求量增长的同时,中国房价也产生了上升速度过快的现象,随之而来的便是泡沫现象。
目前,中国房地产业发展规模仍然较大且地产资金来源结构单一;圈地的社会风险仍然存在:住房供给不足,价格结构仍不尽合理且社会投资结构亟需继续完善；商品房售价偏高,房价结构严重失衡,压制了社会合理需要,且住房保障制度仍不完善;地产公司规模庞大、资产负债率较高;地产交易体制不够健全,融资压力加大,融资效率低下,公司倒闭和亏损的普遍增加;房地产有效需求不够,商品房空置率逐渐增加,且房屋安置环节出现一系列问题的。上述问题都在约束着地产市场的发展。
二、房地产投资风险基本理论概述
（一）房地产投资风险的涵义及特征
1、房地产投资风险的涵义
“风险”这个词是人们常常碰到的,但是有个完整的概念并非件简单的事情。通常,风险是出现不幸事故的可能性,或者,风险是指某个事故形成一个所不期望的结果的可能性。风险分析是涉及一个人们不期望出现的事故的可能性以及其所形成的结果的严重性的二个部分。
房产投机的风险,指的是大量投入房产会出现巨大损失的可能性。这些损失通常包括已经投入的资产的损失,以及在预期的未来的经济利益所没有达到的损失。对于房地产项目的投资中,投资风险具体的表现形式有：
（1）高价购入的房地产,由于种种原因必须以相当低廉的价钱卖出。
（2）虽然出售的价值超过买入的价值,但出售的价值小于预计的价值。
（3）垫付的对房地产商品的投资由于不同因素而出现了损失,投入的资金没有按时归还,又或者也没有归还。
（4）由于财力等因素,在违反自身意志的前提下抛售房产。
对于房地产的开发商来说,在投资的不同时期的投资风险的体现方式是不相同的,并随不同时期中的重点项目的进行而存在。例如在项目论证设计的过程中,最重要的投资风险就是对行业的深入研究以及对重点项目的评估,研究结果与预期中的准确性;在资本的筹集期间,资产构成中出现的重大变动将极大限度的影响未来的投资利润;在工程的施工阶段,由于承包人对工程的掌控与管理能力、通货膨胀以及无法预见的重大事故的出现,都给投资者的投资目标的实现造成了一定的风险。
如果确定可以降低风险因素的影响,房产的投资人一定要在报酬和安全间做出取舍。一般来说,房产投资人可以获得的利润会因为安全程度的提高而减少。所以,房地产投资人能够得到的利润就是对房地产投资人所承受的资金风险的一个回馈。在市场经济的条件下,市场的价格变化也是经常出现的,所以没有谁能够很情愿放弃高出商业银行存款利息的投资收益率,而问题就是需要如何解决收益和安全以及风险三者间的关系。当然,所有房产投机的人最主要的目标都不是承受资金风险的,所以不管谁成为投资人都会是偏向安全性而远离投机风险的。
2、房地产投资风险的特征
（1）客观性
房地产风险的客观性指的是房地产风险的产生过程是绝对客观的,并不能完全以某人的意愿为转移。人们只能通过掌握其规律来规避风险,使其损失降到最小,但是不能完全消除它。内外部对环境事件发展的不确定性的存在,是客观事物发展和变动过程中的一个特点,所以环境风险也必然是无处不在的客观存在,客观性会要求人们要用公正的心态,接受风险并且正视风险,进而正面面对风险[2]。
（2）不确定性
不确定性是政治风险的首要特征,同时也是无法预见。例如,美国内战的爆发和世界各国政府的变革。尽管其中存在着具体的因素,但是其出现的时机却是一般人们所无法预测的,从而形成了投资房地产经营风险的不确定性。不确定性的投资房地产经营风险所客观地反映的因素,是随着客观条件的持续变动而产生的,因此投资房地产经营风险就是其在投资过程中的所有不确定要素的伴随品。
（3）多样性
因为在房地产的整个投资流程中涉及面很广泛,和政策法规、资金动向、市场宏观态势、区域供需状况、行业技术变化、市场消费趋势等各个方面都有关,由于经济容易受到各种因素波动的影响,从而各种原因所引起的风险也很多。
（4）损益双重性
房地产经营风险对房地产的运营利润并非有负面的影响,一旦能够合理的识别以及充分的运用经营风险,便会使利润有较大程度的提高。如开发一种地产项目时,若期望的利润较大,其经营风险也就相当大,一旦情势不利时,便极有可能会出现损失,而企业如果采用了科学决策顶在风险上,则局面便会转向良好,利润也就会大幅度的上升,风险结果的双重性就表明了企业对于经营风险既不可消极避免,更不能害怕,而且企业要把经营风险视为一个重大经营机遇,要勇于承担风险,在同经营风险抗争中积极对抗经营风险。
（5）可测性
不确定性是投资风险的根本,而这个不确定性并没有人类对客观事件的完全一无所知。因为投资人能够通过对以往出现的各种大小类似的经济事件的统计资料,在经过研究分析后,对某一类投资风险的出现的频率及其所导致的投资损失的严重程度进行了主观上的评估,以便于对可能出现的投资风险作出预见和判断。风险的估计过程,就是企业对风险的分类过程。它对企业经营风险的监控与预防、企业投资决策与经营管理工作都具有很重要的影响。
（6）激励性
房地产投资的风险与收益并存。从整个经济投资环境来看,对房地产行业的投资属于高风险投资。高风险行业虽然可以给投资者带来超额的收益,但也需要投资者承担巨大的投资风险[5]。风险损失与风险报酬的并存给投资者带来巨大的诱惑,但投资者们仍会顶着巨大的风险压力来期待其带来的高收益,超额利润的诱惑激励投资者冒风险的决心。
（二）房地产投资面临的风险
1、外部风险
（1）政策风险
社会危机指由于国家政治、经济条件发生变化,由此导致社会对房产供求和房屋价格的涨跌所产生的危机。房产的实际价值也会随着各国政治形势的不同而变动,当国家政治局势安定时房价就会上升;而当国家政治局势发生风波时该国的经济会进入衰退期,那么房地产的需求会下降并且价格下跌。
（2）利率风险
利差风险,是指由于收益率的变动带来房地产投资人损失的风险。利息的变动,对房产投资人来说主要有二个主要方面的作用:第一主要方面是对房产实际价值的直接影响,如通过较高利率的折现就会直接影响房产的现实净价值的收益。第二主要方面则是对房产债务融资成本的作用,如房贷的利息增加了,则会直接影响增加投资人的开发成本,同时增加了它的债务压力。
（3）市场竞争风险
市场的经营风险是指,由于房地产上同类楼盘供给过多,竞争激烈,结果给楼盘投资者所造成的营销成本增加,和造成楼盘长期滞销的经营风险。影响市场竞争能力的最主要风险就是市场营销经营风险。
（4）自然风险
自然风险,是指由于人类对自然力失去了控制权或者自然界本身出现了反常的变动,比如地震事件、大火、塌方等,而给投资人带来巨大经济损失的风险可能性。这种灾害原因通常也被叫做不可抗原因,由于它一经出现,就会对地产行业带来重大损害,因此会给投资商带来巨大的经济损失。
2、内部风险
（1）经营风险
主要是房地产投资业务上的失败所带来的负面影响。这一类风险大多是由投资人主观上的对错决定加上运营管理水平不好而导致的。
（2）财务风险
指的是对房地产投资者运用融资,并由此提高了公司投资成本和资产负债率,使欠款的支付风险和整个融资链恶性循环风险同时存在。
（三）房地产投资风险管理的问题重要性
1、风险管理的内涵及必要性
风险控制,是对生产经营社会活动及操作中的经营风险加以管理工作。通过经营风险识别、风险估计、再评估等风险分析方法教学活动,对经营风险进行了合理的管理和高效地处置,并顺利地进行并实现总体目标的经营管理活动。
伴随中国经济社会的快速发展,房地产业也必将快速壮大,人们抓住这一经济形势将投资方向转向房地产行业,越来越多的投资者们将房地产投资作为主要的投资目标。
从而促使房地产开发商也不断的开发投资新地产。房产投资尽管具有较大的投资回报率,但同时也面临着很大的经营风险。不少开发商只重视项目的经济发展而忽略了对开发项目的经营管理工作,包括了风险管理,由于地产投资很容易受国家和区域宏观经济状况的影响,因此很难预见市场未来的发展趋势。并且,地产投资自身也面临着若干问题,如土地变现能力低下、价格定价没有客观规范、税收较重、面临政府部门限制、土地买卖争议颇多、市场消息不畅通,资金筹集不易等。这一系列的问题,很可能就会导致整个开发项目的失败。从而会给房地产投资者们的投资带来很大的风险。虽然房地产投资带来的收益很大,但是其中的不确定性因素很多,因而有必要对房地产投资风险进行管理。
2、分析万科（房地产）集团股份有限公司风险管理问题及对策
（1）万科集团概况
万科集团股份有限公司创建于一九八四年五月,历经了三十年的发展历史,万科集团股份有限公司已经成为了业内领先的城乡建设和生活提供商,企业主营业务集中国内经济最具活力的三大经济界和中西部重要城市群。从二零一六年起,万科公司步入了《财富》的全球五百强,至二零二一年将陆续上榜。
万科公司将秉承为普通人创造好商品、好服务,同时通过自己的奋斗精神,为解决普通民众对美好的各方面要求,作出力所能及的奉献。以万科公司为最广泛的利益关系方、提供更长远的真实价值为事业目标;以大道当然、合伙奋进为企业价值观;以民众的美好为己任、以高品质快速发展领先领跑,以做伟大创新时期的美好企业为事业理想;以快速健康发展城乡建设和生活服务企业为战略定位;以创造社会真正价值、以顾客为中心、以股东利益为优先、以奋斗者为本为业务策略。
（2）万科集团发展现状
据资料显示,截止二零二一年3月12日万科A(0000)、万科B(202102)晚间披露的二零二一年年报显示,二零二一年末企业总负债余额为2962.08亿元,比上年末增百分之三十七点三六;报告期末归属于上市公司主要股东所有的总公司股东利益529.67亿元,比上年末增加百分之十九点七五。二零二一年末,企业因经营活动所形成的现金流量总额为三十三点八九亿元,同比增加百分之五十一点五零。在报告期内,企业完成主营业务收入七百一十七点八亿元,同比增加百分之四十一点五,完成净利润九十六点二亿元,同比增加百分之三十二点二。完成已结算建筑面积562.4万平方米,已结算收入706.5万平方米,同比分别增加百分之二十四点四和百分之四十一点二。截止二零二一年末,在企业合并后财务报表范围内的已销售及未结算资源建筑面积合计1085万平方米,对应的签约总额1222万平方米,比二零二一年末分别增加百分之五十九点六和百分之四十九点零。
目前,企业所打造的生态系统已初具规模:在住宅应用领域,企业始终秉承住房的居民特性,秉承”为普通人盖好屋子,盖有人用的屋子”精神,在稳固了住宅发展与房地产物业服务水平内在资源优势的基石上,将业务范围已拓展至商务、长租公寓住宅、物流配送仓库、冰雪度假、文化教育等应用领域,为企业更多地金融服务于百姓的美好生活需求、实现企业可持续发展,提供了良好基础。
（3）万科（房地产）集团股份有限公司面临的风险管理问题
万科集团是中国地产行业的领军人物之一,它的项目类型多并且体量大,但是其中存在了许多的问题。目前,万科的项目已基本实现各种类型建筑的全覆盖,但是现在的管理体系已不能完全支撑这种类型多、体量大、全业态的管理要求,尤其是大型复杂项目的管理要求。因此,万科目前所面临的主要问题是如何引进新的、体系化的质量安全风险管理体系。
经济发展,科学技术增强,对于地产行业来说,如果想要有好的发展前景与方向,必须要在思想上做出改变,例如引入新理论、新方法,运用新的手段来解决集团当前发展中所面临的问题。集团也可以利用现有的科技资源来为其提供有效的信息,比如,利用大数据、信息化建筑模型等新技术,升级智慧化管控平台,实现企业安全管控体系和工具的升级换代。万科集团应根据自身管理特征以及区域特点进行安全风险管控机制的构建;建设智慧化项目(群)质量安全管控平台。除此之外,万科集团也应重视在建项目时所面临的问题以及集团自身的安全文化建设。对于在建项目,集团应该提供专家智库服务,组织专家现场考察,针对具体项目及问题,给出切实有效的建议方案和解决问题的新技术新方法。对于安全文化建设要将自身的特色展现出来,从对企业管理和员工的教育培训以及对该行业的监管等多方面的入手,从而推进集团安全文化的建设。
企业内部安全文化的建立,也可采取完善内部法制建设、健全管理标准规范、加强责任落实、创新科技举措、保证资金安全投入等手段加强,借鉴研究院的过往经验,通过智慧化手段,建设升级万科风险管控体系。
三、房地产投资风险分析
（一）房地产投资风险分析的内容及作用
1、投资风险分析的内容
投资风险分析,实际上是对投资风险的一个识别和评价过程,其具体内容可以包括以下三个:投资风险的辨识、风险的预测、风险的评估。风险分析是风险决定的前提条件和基础。
（1）风险的识别
风险辨识又被叫做风险鉴别,首要做的是判别、识别风险,这是为了能够针对产生风险做出系统性的判断,并且对结果进行评估。风险辨识的真实性与准确度,将直接影响到后期的风险分析。
（2）风险的估计
风险估计是在危机认识的基础上,预测危机出现的可能性及其影响范围,以及判断某些危险影响的变动幅度与范围。
（3）风险的评价
风险评估主要是通过评价风险及其对所期望的目标的影响,以及经过研究讨论后认为能够采用的对策,为投资决策提供依据。
2、投资风险分析的作用
房地产业投资风险分析主要是对投资者投资经营风险的分析方法,所谓房地产业投资风险分析,从根本上来说,就是要对直接影响房地产业投入效果的所有各种因素加以检验,以便于对房地产投资项目的风险性作出确定。了解房地产投资的经营风险,就能够对投入项目过程中的各个因素加以有效管理,就能够增加房地产投资中的整体效率,进而避免了无谓的损失。因而房地产投资经营风险分析方法对投资人来说具有如下的三个意义:
（1）依据作用
风险分析方法为房地产投资人提出靠的根据。经过风险分析,即可确认风险报酬或风险损失,也有利于减少对投资的盲目性,并根据投资人对承担风险的承受能力,做出正确的决定,进而增强了投资决策的科学性。
（2）防范作用
对房地产投资风险进行调研分析,就能够让投资人清楚了解风险对投资活动过程以及结果的影响程度,从而掌握风险的变化趋势,让投资人能够制定科学合理的投资方法,有效地规避风险,减少风险损失,给投资者带来更好的收益。
（3）激励作用
在房地产投机的过程中,由于投资人想要得到的风险回报越多,所以投机风险也就越大。通过对投资风险程度的研究,让投资人在了解投资风险程度范围内能得到的最大风险回报,并鼓舞了投资人冒风险的信心。对投资风险程度分析的越是细致准确,越能把投资决策失败可能性减至最小化。
（二）房地产投资风险产生的原因
目前,虽然地产行业迅速成长且对中国宏观经济的总体发展具有带动效应,但由于其各方面的发展不平衡导致了房地产投资的出现风险,造成房地产投资风险的主要原因有以下几个方面：
（1）对房地产建设项目的投入数额较大且资金收回周期长。房地产项目的融资金额高,且回收投资时间较长,少则几年多则十几年。因为中国长期的融资压力,加上国际金融市场风险对新投资者资金的需求非常高,随着时间越长,投资风险也越大。
（2）由于房地产的不可移动性,当房地产所处的区域供小于求时,投资者会因为房价的上涨获得收益。相反,当房地产业所处的市场供大于求时期,房地产业所处的市场环境发生饱和时期,价值就会相应降低,投资人就会随着价格的降低蒙受重大损失。
（3）房地产投资风险较大,房地产投资过程中的各种费用会随着物价的上涨而增加。巨大的融资费用也会使负债经营容易面临债务危机。
（4）房地产项目的开发受自然环境的影响比较明显,自然环境的不可预测性使其有一点风吹草动都会使房地产项目的进度及其质量产生偏差。
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