摘 要
自从我国进行改革开放以后，农村不断地向城镇转移的人口也随之越来越多，因此我国也加快了对城镇化的建设，在这期间也伴随着房地产行业的崛起，这也提高了我国的国民经济，自这以后我国国民经济的支柱产业也由此多加了一个房地产行业，房地产行业也成为了提高我国国民经济的主要原因。房地产行业的发展也将会影响整个国民经济的发展，二者相互联系，密不可分。住房市场化以来，房地产投资在经济发展中的所占比重越来越大，对于居民的生活影响越来越大。本文将会从房地产产业结构、市场供求、市场价格三个方面以及贵州省贵阳市经济总量、产业结构、居民可支配收入和进出口这几个方面进行分析，从而得出房地产投资对经济增长产生的正、负面影响。由于房地地产投资本身具有一定地域上的差异性以及经济增长具有不同的质量水平，将会结合近几年贵州省贵阳市的相关数据对比分析贵州省贵阳市房地产投资现状及经济增长现状情况，从而使得该研究更具意义和针对性。
关键词：房地产投资；经济增长；贵州省
Abstract
since China’s reform and opening up, rural transfer to urban population is more and more, so our country also accelerated the construction of urbanization, with the rise of the real estate industry, it also improves the national economy, since then the pillar industry of our national economy and a real estate industry, real estate industry has become the main reason to improve our national economy.The development of the real estate industry will also affect the development of the whole national economy, and the two are interrelated and inseparable.Since the marketization of housing, real estate investment has accounted for more and more proportion in economic development, which has a more and more impact on the lives of residents.This paper will analyze the real estate industry structure, market supply and demand, market price, the economic aggregate, industrial structure, residents’ disposable income and import and export of Guizhou Province, so as to obtain the positive and negative impact of real estate investment on economic growth.Due to the regional differences of real estate investment and economic growth, the current situation of real estate investment and economic growth in Guizhou Province will be compared with the relevant data of Guizhou Province in recent years, thus making the research more meaningful and targeted.
Key words: real estate investment; economic growth; Guizhou Province
一、绪论
（一）研究背景及意义
2000年以来，投资行业进入了房地产开发的蓬勃发展阶段。房地产业不仅在固定资产中占据着主要位置，而且还对带动我国GDP具有重大的作用。具体体现在两个方面，第一，房地产投资能够帮助丰富我国的产业结构，使各产业之间产生相互联系，能够是上下游企业也得以发展并增大经济内需，并且还能够使货币流通更加灵活。第二，房地产投资可能阻碍我国的经济发展，原因在于投资者将大笔的资金投入到房地产行业当中，因此投资到其他产业的资金也会因此随之减少，这就会造成经济结构失衡的风险，不合理的投资可能会造就市场失灵的现象，出现房地产价格泡沫现象，使得房地产价格虚高，使其出现在市面上售卖的价格与其实际价值具有偏差的现象，因此房价上涨导致居民无力购买从而致使每年空置的土地和房屋数量越来越多。
综上所述，房地产投资与经济增长的不平衡现象十分明显。房地产投资和消费是双向拉动的，所以这也在极大程度上推动了贵州省的经济。但近几年，由于部分地区的投资过热，也导致了房价的快速上涨。因此以贵州省贵阳市为例探讨房地产投资对经济增长的影响的问题具有一定的重要意义。
（二）文献综述
1、国外研究现状
国外学者在很早以前就进行了房地产投资对经济增长影响的研究，经过对一些相关文献的查看，得出了以下三种观点结论：
（1）房地产投资能够抑制经济增长，也就是说如果投资者将投资中心完全放在对房地产投资上，这会对经济增长产生不好的效果。Weisman(1955）指出房地产投资是一种社会性支出，在不同国家经济发展过程中的作用会有很大差异，特别是那些综合实力相对较弱的国家，盲目的加大房地产投资最后只会影响本国经济的可持续发展[1]。Mills(1987)认为美国在住宅建设方面投入资金多，但回报率低，这极大的抑制了美国当时经济的增长,发展经济的源动力是制造业,需要加大制造业的发展[2]。
（2）房地产投资能够促进经济增长。早在1938年时凯恩斯就有提出了这个观点，那时世界经济处于一个相对低迷的时期，凯恩斯认为住宅投资对经济增长具有促进作用，为了摆脱那时所处的经济环境，就应该将投资重心放在房屋和公共设施上。
（3）房地产投资与经济增长两者间没有明显的影响。放松对金融的管制以及对金融的不断创新导致房地产投资对经济产生的影响变得不显著。Coulson和Kim(2000）选取和分析了1959-1997年美国季度数据，结果发现房地产投资与经济增长的关系是双向的[3]。Wigren和Wilhemson(2007)分析了西欧一些国家的面板数据,得出房地产投资与经济增长之间存在互动关系的结论，二者之间相互作用和影响[4]。
2、国内研究现状
不仅国外学者对房地产投资与经济增长之间的关系进行了研究，国内的学者也对此具有兴趣，国内的学者从不同的方面对其进行了研究，大多数的学者都认为房地产投资和经济增长之间是相互联系，密不可分的。主要从以下两个方面进行研究：
第一方面主要集中在研究房地产投资对经济增长的直接影响。金通、倪焱（2003）以北京市为例，从宏观角度开展讨论，指出房地产泡沫化所带来的高额利润会加大房地产的投机性投资，从而挤兑非房地产投资，这会严重影响宏观经济的正常运行[5]。
第二方面则集中在研究房地产对经济增长的间接影响。王金明和高铁梅（2004）为了测量房地产投资对GDP的贡献率，以商品住宅销售价格作为衡量指标，通过建立变参数模型分析投资的变化所导致的价格变化对GDP的影响，研究表明，过高的房地产价格不利于经济增长的发展[6]。
综上所述，无论是国外学者还是国内学者他们都运用了许多的理论以及实证研究来对房地产投资和经济增长两者之间的关系进行了深入的探讨。从时间的维度上来看，会发现国外学者对房地产投资和经济增长二者之间关系的研究会比国内更早，但是因为所处的地域和经济、社会环境的不同，房地产市场的实际发展也会有所不同，因此他们所得出的结论对于我国的国情和房地产发展情况并不相匹配。我国的学者对房地产投资和经济增长的研究比较晚，虽然当前研究的方向和方法也很多样化，但是还缺乏对个别城市为主要研究对象的研究，因此所得出的结论并非适合我国所有地区房地产市场发展情况。因此，本文在前面学者的研究基础上，以贵州省贵阳市为研究对象，分析贵州省贵阳市房地产投资与经济增长之间的关系，研究目标更加准确。
二、房地产投资影响经济增长的理论分析
（一）基本概念
1、房地产投资
房地产的概念具有一定的综合性和复杂性，它主要由两部分组成，分别是建筑物和土地。土地分为两种形式：已经开发的土地和还没有被开发的土地。建筑物就在土地上，两者是相互融合的，是一体的。建筑说直白点就是人类建造出来的一种产品，它包含了房屋以及构筑物。房地产是指在人们在土地上建造的各种各样的房屋，他们包括居民住宅、办公室、商业用房。房地产还属于不动产的范畴之内，因为房地产所处的位置是固定的，是不可能将其进行转移的，因此房地产也具有一种合法的权利[7]。
房地产投资的主要目的就是投资者为了得到预期的收益而进行的土地投资和房地产开发、经营及购买。通常来讲，不同的房地产投资者所获得的预期回报也会各不相同，会有所差异。比如，政府投资会更加注重对宏观经济和社会、环境所能产生的效益，企业投资会更加在意其中所包含的利润多少，而个人这更在意该房地产的实用性。虽然他们所追求的效益方向各不相同，但是在这其间他们都相互影响着对方。房地产投资是带着以营利为目的进行投资的投资行为，它通常占据着我国固定资产投资总额百分之六十以上，并且进行房地产投资还需要调动大量的财力、人力、物力等资源才能够最大程度上实现它的投资效益[8]。
2、经济增长
经济增长就是指一个国家或者地区当年国内生产总值与往年国内生产总值相比所增加的比率。总而言之，经济增长就是指GDP的增长，投资量、劳动量以及生产率水平都能够直接决定经济增长，是能够直接反映一个国家或地区经济实力的重要指标。一个国家资本积累的多少、质量提高的多少以及制度环境改善的好坏等都能够该国生产力的增长[9]。因而，经济增长也代表着众多能否增大及改善该国生产力的因素。
对于经济增长表示支持态度的学者认为，经济增长不但能够是一个国家的财富变得更加壮大，还能够给该国增加更多的就业机会，解决人民的就业问题，从而改善民生。被认为经济繁荣的征兆一般都具有乐观的经济增长现象，但是如果一个国家的经济增长是负数，那么这个国家的经济状况大概率是不乐观的，也就是我们说经常说的经济衰退。
（二）房地产投资对经济增长的相关理论
1、房地产投资的特点
房地产投资是为了获得稳定的未来收益而对房地产行业进行的资本投资，它所涉及的项目有：房屋的开发建设、与该房屋相匹配的各种设施建设、对该土地的规划开发和购买价格以及相应的服务。并且房地产投资跟股票市场的投资在本质上相差甚多，房地产投资是一种需要长周期的投资、时间跨度也很大、需要大量投资额、很容易受到各种政策影响并且与其他行业关联性强的投资活动[10]。因此，房地产投资拥有其自身的特点，总结为五点，分别为：
（1）房地产投资拥有较高的投资成本。一般来说，并不是所有的投资者都具备投资房地产行业的投资资格，中小投资者很少具备进行房地产投资的能力，具备能够进行房地产投资能力的投资者往往是一些大型企业，因为它们所拥有的流动资金更加充足，房地产投资需要进行土地的购买、建设时所需材料的购买成本以及建设完成以后进行房屋交易时也需要成本，也正是因为这些花费因此也需要投资者进行较高的投资成本投入。
（2）房地产投资本身拥有固定性。房地产属于固定资产，投资对象一般为房地产空间，无论是房地产还是商品投资对象它们都具备各自所需要的要求特点。
（3）房地产投资的风险具有高风险性。一方面房地产投资本身就包含着高风险，投资者对其所需要投入的成本也很多，并且再投入大量资金之后，房地产投资并不能让投资者在短期内获得回报，这是一个长期的投资过程，中间的投资过程失误很可能导致投资者的投资功亏一篑。另一方面，房地产投资是不确定性的，这可能导致房地产投资产生较大的波动。然而，当房屋住宅建设完毕之后，房屋售卖的成功与否也会提高获降低房地产投资的风险。
（4）房地产投资具有较长的投资回收期。从土地的确认购买到房屋的搭建封顶再到建筑的装修完毕，最后到对房屋的销售及服务，为了保证房屋的质量，这一系列的流程不能缺少任何一步，这一整个流程下来需要一段很长的时间，因此没有办法在短期的时间内完成，这是房地产投资与平常所接触的投资项目所有所差异的一个特点。据了解，房地产投资最短的时间也需要一两年，而最长的时间可达到十年之久。也正是因为这样，房地产投资者收回投资资本的时间会相较于其它投资更长。
（5）房地产投资对于投资环境选择的约束性高。房地产投资对于地域的选择要求会更加严格，环境也会对房地产投资产生影响。毫不夸X地说，自然环境会约束房地产投资，因为房地产一开始就是在土地上进行开发并建造，是依存在一起的，因此土地的环境好坏对于房地产投资具有很大的影响作用，这关乎到所建造房屋的质量问题，而质量问题对于房屋就是重中之重。此外，城市的规划以及土地规划对房地产投资都具有一定的限制性，所以影响房地产投资的重要因素就是环境因素。
2、房地产投资与经济增长的相互关系
房地产投资和经济增长这两者会互相影响，对于对方都具有刺激和限制的作用。伴随着经济的不断发展，市场经济体系也在不断地变好，所以房地产投资和经济增长之间的关系也变得愈加密切，这些主要体现在以下两个方面。
第一方面，经济增长对房地产投资产生正面影响，经济增长的特点之一就是具有较大的弹性，而经济增长具有的弹性大这个特点也成为了能够影响房地产投资增长的一个重要因素[11]。并且，使用脉冲对应的函数的话，可以知道对不动产投资的影响有着短期偶然的一致效果。作为基础和主要产业，中国经济的稳定发展可以让房地产产业发展的越来越积极，反之，如果中国经济不景气则会使房地产产业发展的越来越消极。
第二方面，房地产投资对国民经济的增长也有着巨大的影响作用，该影响对于经济增长产生的影响并且短期影响，而会是长期的影响。房地产投资不仅仅对于经济增长会产生影响，还会对其它相关产业也产生影响[12]。房地产投资的发展使得国民经济得以快速的提高，但房地产行业不合理的投资结构现象，不但会影响房地产行业的健康发展，也会给国民经济的增长带来许多特定的不良影响。
三、贵州省贵阳市房地产投资发展现状
（一）房地产投资结构分析
根据对表3-1贵州省贵阳市近五年来房地产投资结构数据的分析可以看出，2016-2020年这五年期间，贵州省贵阳市房地产业投资结构比重存在着严重的失衡现象。在这当中占据最大投资比重的是住宅投资。由于住宅投资比重占据的增加，使得办公楼、商业营业用房和其他在房地产投资比重随之变小。办公楼投资额出现不规则的变动，由2016年116.4亿元到2020年的64.61亿元，这其间相差了51.79亿元。而商业营业用房比重呈现出逐年上升的趋势，虽然所增加的投资额并不多。因而，近些年来，贵州省贵阳市房地产业投资重点集中在对于商品房住宅的投资，而对于商业营业用房投资和办公楼投资等投资比重会整体更加波动些，依据市场需求相应增加或减少投资比重。
表3-12016-2020年贵州省贵阳市房地产结构数据情况
| 年份 | 2016年 | 2017年 | 2018年 | 2019年 | 2020年 |
| 住宅投资额（亿元） | 428.06 | 550.36 | 536.32 | 559.24 | 687.85 |
| 办公楼投资额（亿元） | 116.4 | 83.25 | 76.02 | 98.86 | 64.61 |
| 商品营业用房投资额（亿元） | 66.29 | 68.78 | 83.39 | 87.95 | 90.6 |
（二）房地产市场供给与需求分析
从房地产市场供给看，由2015-2020年贵州省贵阳市新建施工和竣工住宅总面积呈波动下降趋势。国家和地方政府先后出台了一些房地产行业的政策，这些政策对于房地产行业的发展具有一定的限制性，并能对房地产市场产生巨大的影响。近几年房地产市场的发展并不平稳，我国新建住宅用地增速基本呈现逐年增减趋势。
图3-12015-2020年贵州省贵阳市房地产开发去也施工和住宅竣工房屋面积情况
从房地产需求方面看，总的来说，贵阳拥有优越的地理位置，属于福建闽南地区的范畴当中，贵阳在闽南地区中是一个核心城市，除此之外，贵州省贵阳市还是经济特区和计划单列市，可以说是一个在各个方面都很优秀并且很吸引人去居住旅游的城市。泉州、漳州以及龙岩很多有钱人都很喜欢到贵阳发展并购买房屋安家。所以从另一个角度上来看，贵州省贵阳市的房地产不仅受当地人欢迎，还受闽南闽西人欢迎甚至可以扩大到整个福建人的欢迎。因此贵州省贵阳市的房价也一直都处于一个相对较高的位置，长时间位于全国城市的第四名。
通过表3-2，进而分析贵州省贵阳市商品房销售面积和平均销售价格情况。由整体的数据上来看，贵州省贵阳市2015-2020年商品房销售面积处于一种波动的状态当中，商品房的销售面积2015年-2016年下降了41.97万平方米，之后持续缓慢上升，到2020年销售面积达到了621.82万平方米。其中2016年全球的经济环境很不乐观，频出的“黑天鹅”事件使我国应对外部变化的能力被削弱，经济形式变得严峻，而房地产作为国民经济支柱，行业环境也同样受到了一定程度的影响[13]。并且房地产相关的政策在2016年的下半年由松变紧，限贷限购政策频出并不断加码，政策环境从严。贵州省贵阳市商品房平均销售价格也呈现出一种波动增长的状态，2015年的平均销售价格为5965元/平方米，到2020年的8867元/平方米。
（三）房地产市场价格分析
通过表3-2来看，2016年-2020年贵州省贵阳市商品房价格处于一种波动增长的状态，2016年到2017年为上升趋势，2018年则比2017年的平均售价每平方米增加了10001元，而后因疫情原因，一路下降到2020年的平均售价为每平方米8867元。
表3-22015-2020年贵州省贵阳市商品房销售面积和平均销售价格情况
| 年份 | 2015年 | 2016年 | 2017年 | 2018年 | 2019年 | 2020年 |
| 销售面积（万平方米） | 570.83 | 528.86 | 527.88 | 529.42 | 540.77 | 621.82 |
| 平均销售价格（元/平方米） | 5965 | 6232 | 7484 | 10305 | 9351 | 8867 |
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