摘 要
盈利能力是财务报表中非常重要的一部分。一方面，有关的财务报告和有关的利润分析结果对投资者，企业管理者和债权人都十分重要，由于公司的运营情况在某种程度上通过其业绩指标向外界公布，因此报表使用者们对此十分看重。另一方面，盈利能力对管理决策和企业未来发展方向起到一定程度的指示作用。另外，房地产行业作为我国的经济支柱产业，一直是市场关注的重点对象。近年来房地产行业经过政策限制、市场热潮等因素的变动，对企业盈利能力有一定的影响。万科企业自上市以来，其公司的发展迅猛，已经成为房地产行业的龙头企业，其盈利质量及指标值得深度剖析以得出相关结论。因此，本文选取万科为主要的研究对象，在整理了相关理论基础之上，将其盈利能力近年的变化趋势作为研究的主要内容。首先，通过盈利能力相关指标进行计算并分析，找到目前存在的盈利问题，从而提出对应的改善建议，最终得出结论，以此希望对房地产行业的相关企业给予一定的借鉴意义。
关键词：房地产；万科；盈利能力；杜邦分析
ABSTRACT
Profitability is a very important part of financial statements. On the one hand, the relevant data and analysis results of profitability in financial statements are very important to investors, managers and creditors, because the operating conditions of enterprises are disclosed by their profitability indicators to a certain extent, so the users of financial statements attach great importance to it. On the other hand, profitability plays an indicative role in management decision-making and future development direction of enterprises to a certain extent. In addition, the real estate industry, as a pillar industry of China’s economy, has always been the focus of market attention. In recent years, the real estate industry has experienced changes in policy restrictions, market upsurge and other factors, which have a certain impact on the profitability of enterprises. Since its listing, Vanke has developed rapidly and has become the leading enterprise in the real estate industry. Its profit quality and indicators are worth in-depth analysis to draw relevant conclusions. Therefore, this paper selects Vanke as the main research object, on the basis of sorting out the relevant theories, and takes the changing trend of its profitability in recent years as the main content of the study. First of all, through the calculation and analysis of the relevant indicators of profitability, we can find the existing profit problems, and then put forward the corresponding improvement suggestions, and finally draw the conclusion, hoping to give some reference to the relevant enterprises in the real estate industry.
Keywords: real estate; Vanke; profitability; DuPont analysis
1 引言
近几年，在我国经济飞速发展的今天，房地产业已成为国民经济的主导力量，在拉动 GDP中扮演着举足轻重的角色。房地产与其他行业相比，它有着自己独有的特性，“房地产”行业的房价和地价都可以给企业带来不错的收入。近期，国家对于房地产方面的调控也在不断地加强，同时，也十分关注自身产业所面临的日益激烈的市场竞争。在如今这个“优胜劣汰，适者生存”的市场环境下，企业如果想要更好地生存和发展，他们就必须要正确认识自身企业的盈利能力现状，以及从中发现问题，正视自身存在的问题，以便为以后长远的发展提供有价值的信息。盈利能力是指能够给企业带来利润的能力，一个企业如果能够获得更高的利润，说明它给企业和股东们带来的收益越多，流入企业的现金流就会增加，那么它的企业价值就越大，如果给企业带来的现金流量越多，那么企业的举债规模就会减小，如此，在降低财务风险的同时还能够加强自身的偿债能力。盈利能力分析作为财务分析中的重要组成部分，因此也会作为衡量企业经营管理质量的重点，其主要目的是希望通过分析能够及时发现自身的问题所在，正视问题并采取措施解决，公司的长期、稳定发展将有助于公司的财务状况得到改善，从而增强公司的偿债能力。
2 盈利能力相关概述
2.1 盈利能力的含义
企业的盈利能力是指企业在获得更多现金的同时，还可以最大限度地降低成本的能力，是企业的市场营销和防范风险的综合能力，是衡量企业管理水平的重要指标。这是衡量一家公司财务状况的关键因素。通常，公司的盈利能力与获得的利润成正比。不管是股东还是债权人，只要是跟公司有关系的，都会非常重视公司的盈利，因为这关系到公司能否赚钱，也决定着公司的投资是否安全。
2.2 盈利能力分析的指标
本文主要研究的盈利能力指标[7]包括：营业利润率、销售毛利率、销售净利率和成本费用利润率等指标。这些指标均来自企业披露的财报数据，对相关数据进行提炼、整合和加工。下面主要介绍本文运用的财务指标：
2.2.1营业利润率
营业利润率=营业利润/营业收入
营业利润率是指企业的营业利润和营业收入之间的比率。顾名思义，撇开非经营活动所带来的费用不谈，营运利润率是一个很好的指标，它可以反映出一个企业在经营中所能获得的利润。它最能够反映出企业的运营成果，也是构成企业利润总额最基础的组成部分，营业利润率越高，表明企业的盈利能力越强；反之，则越弱。
2.2.2销售毛利率
销售毛利率=销售毛利/销售收入
销售毛利是指公司销售毛利与利润之间的比例。通常，这一指标是对公司主营业务下的销售毛利进行分析，可以清楚地反映出销售费用对公司利润的影响。
2.2.3销售净利率
销售净利率=净利润/销售收入
销售净利率是指每卖出一块钱的收入能够为企业带来的净利润，它表示企业主营业务收入获得利润的能力。
2.2.4成本费用利润率
成本费用利润率=利润总额/成本费用总额
成本费用利润率是指公司的总利润与总成本之间的比例，它反映了公司在生产过程中所投入的每一元成本所带来的利益，而成本费用利润率越高，说明公司的盈利能力就越强，反之，成本费用利润率越低。
3 万科股份盈利能力现状
万科企业，简称万科或万科集团，是我国房地产首批上市公司，证券简称：万科A，其主营业务为房地产开发、销售，于1991年成为深证交所的第二大股票。万科集团在“2016年中国企业500强”中排名86名，在地产红榜中位列前茅。万科集团目前位于房地产企业的顶尖位置，在行业内影响力较好，其品牌价值极高。另外，万科集团的房地产产品体系中，细分出多个子品牌，深受当地消费者的青睐，例如：“四季花城”，“城市花园”等。且其物业服务也在业界备受好评，于1996年被授予IS09002质量认证。
3.1 财务报表的综合分析
表3-1 万科股份2016-2020年主要资产构成情况 单位：亿元
| 项目 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
| 货币资金 | 870.32 | 1741.21 | 1884.17 | 1661.95 | 1952.31 |
| 应收账款 | 20.75 | 14.33 | 15.86 | 19.88 | 29.92 |
| 存货 | 4673.61 | 5980.88 | 7503.03 | 8970.19 | 10020.63 |
| 流动资产合计 | 7212.95 | 10175.53 | 12950.72 | 14389.89 | 15473.87 |
| 固定资产 | 68.11 | 70.99 | 115.34 | 124.00 | 125.77 |
| 无形资产 | 12.60 | 14.38 | 49.53 | 52.70 | 60.88 |
| 在建工程 | 7.65 | 10.22 | 19.13 | 41.80 | 32.37 |
| 非流动资产合计 | 1093.79 | 1477.94 | 2335.08 | 2909.40 | 3217.90 |
| 资产合计 | 8306.74 | 11653.47 | 15285.79 | 17299.29 | 18691.77 |
数据来源：万科集团官网2016-2020年年报整理所得
从万科近五年来的主要财务指标来看，该公司的总资产呈稳定增长趋势。万科的流动资产主要是货币资金，应收账款和存货，并且变化较大。
（1）货币资金
2016年到2018年呈现出持续上升的趋势，且2018年同比增长8.2%，说明现金流动性提高；2018年到2019年下降了222.22亿元，同比减少了11.79%；2019年货币资产只占总资产的9.61%；且2020年货币资金只占总资产10%，两年货币资产占总资产比重都低于合理比重区间15%-25%，反映出这两年中公司的资金链有一定风险。
（2）应收账款
其应收账款在2016年到2017年的一年间下降了6.42亿元，同比下降了30.94%，2017年到2020年呈现逐年增长趋势，从2017年的14.33亿元增长到2020年的29.92亿元，同比增长了50.5%。应收账款的增加虽然能够促进销售，但是，企业存在大量的应收账款说明了企业赊销比例过大，资金回收慢，会导致企业的坏账风险增强，也会增加企业的费用，加速企业的现金流出，同时还会虚增利润。
（3）存货
2016年到2020年，在这五年间万科集团存货的数目不断攀升，从2016年的4673.61亿元增长到2020年的10020.63亿元，同比增长了11.71%，且都保持较高的数额，说明了企业存货的变现能力变差，导致库存压力增加，利润率下降，并且2020年存货首次突破一万亿元大关，可能是由于新冠疫情的影响，导致企业销售量下降，积压大量存货，所以，企业需要采取一些有效措施从而减少库存压力。
（4）非流动资产
企业的非流动资产数目在不断攀升，说明企业可能在扩大生产规模。其中，固定资产从最初2016年的68.11亿元上升到2020年的125.77亿元，增长46%；无形资产从最初2016年的12.6亿元增长到2020年的60.88亿元，增长79.3%，其中，这两项资产在2017-2019两年间增长较多，增速较快，说明这两年国家房地产行业势头较好，但是2019年到2020年固定资产只增长了1.77亿元，同比增长了1.42%，可能是由于新冠疫情的影响企业也不敢过大扩大规模。
表3-2 万科股份2016-2020年主要负债构成情况 单位：亿元
| 项目 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
| 短期借款 | 165.77 | 161.09 | 101.12 | 153.65 | 251.12 |
| 应付账款 | 1380.48 | 1734.39 | 2279.46 | 2672.81 | 2956.85 |
| 流动负债合计 | 5799.98 | 8473.55 | 11219.14 | 12726.10 | 13174.93 |
| 长期借款 | 564.06 | 960.29 | 1209.29 | 1143.20 | 1320.37 |
| 非流动负债合计 | 889.99 | 1313.18 | 1710.45 | 1867.40 | 2018.40 |
| 负债合计 | 6689.98 | 9786.73 | 12929.59 | 14593.50 | 15193.33 |
数据来源：万科集团官网2016-2020年年报整理所得
（1）短期借款
从最初2016年的165.77亿元下降到2018年的101.12亿元，下降了64.65亿元，同比减少了39%，说明企业的偿债能力增强。对于流动资金的需求不是很大，导致企业的财务风险降低，在2019到2020年短期借款又有了大幅度增长，说明企业此时需要大量的流动资金，可能是出现了临时性的扩张，但在扩大规模的同时也相应地增加了企业的财务风险。
（2）应付账款
2016年到2020年的五年间应付账款数目不断攀升，且增加幅度较大，从2016年的1380.48亿元增长到2020年的2956.85亿元，增长了1576.37亿元，同比增长了10.63%，应付账款的不断增加会对企业产生不好的影响，如企业的赊销比例过大，无法及时的支付货款等，这样会影响企业的商业信用。
3.2万科股份盈利能力杜邦分析
3.2.1对净资产收益率的分析
表3-3 万科股份2016-2020年杜邦分析指标相关数据
| 项目 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
| 净资产收益率 | 17.54% | 19.92% | 20.91% | 20.37% | 16.94% |
| 销售净利率 | 11.79% | 15.32% | 16.55% | 14.99% | 14.15% |
| 总资产周转率 | 28.95% | 20.84% | 19.47% | 21.27% | 22.42% |
| 权益乘数 | 5.14 | 6.24 | 6.49 | 6.39 | 5.34 |
数据来源：万科集团官网2016-2020年年报整理所得
净资产收益率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数根据该公式得出：
2020年：14.15%×22.42%×5.34=16.94%
2019年：14.99%×21.27%×6.39=20.37%
净资产收益率变动：16.94%-20.37%=-3.43%
通过以上的具体计算可知：2020年的净资产收益率与2019年相比下降了3.43%，而这主要是因为2020年的销售净利率和权益乘数相较于2019年都有所降低，分别降低了0.84%以上和1.05，即使总资产周转率在上升，其上升的也没有二者共同下降的幅度大，为了准确的分析出各指标的变化对净资产收益率产生的影响，以下将通过连环替代的方法进行具体研究。
表3-4连环替代法
| 项目 | 销售净利率 | 总资产周转率 | 权益乘数 | 净资产收益率 | |
| 2019年 | 14.99% | 21.27% | 6.39 | 20.37% | |
| 替代销售净利率 | 14.15% | 21.27% | 6.39 | 19.23% | |
| 替代总资产周转率 | 14.15% | 22.42% | 6.39 | 20.27% | |
| 替代权益乘数 | 14.15% | 22.42% | 5.34 | 16.84% | |
| 销售净利率的降低对净资产收益率的影响 | -1.14% | ||||
| 总资产周转率的上升对净资产收益率的影响 | 1.04% | ||||
| 权益乘数的降低对净资产收益率的影响 | -3.33% | ||||
| 三个因素综合影响 | -3.43% | ||||
通过以上表3-4可以看出，影响净资产收益的因素有销售净利率、总资产周转率和权益乘数。其中影响较大的是权益乘数的降低，使得净资产收益率降低了3.33%，其次是销售净利率的降低，使得净资产收益率降低了1.14%；最后是总资产周转率的升高，使得净资产收益率增加了1.04%。由于不利因素的影响超过有利因素，导致净资产收益率降低了3.43%。所以，在2020年企业应该更多的关注销售净利率和权益乘数的降低。通过连环替代法可计算出近五年来各年较上年这3个指标对净资产收益率的影响程度。
表3-5 万科股份净资产收益率影响变动对比表
| 项目 | 2017较2016年 | 2018较2017年 | 2019较2018年 | 2020较2019年 |
| 销售净利率变动影响程度 | 5.26% | 1.60% | -1.97% | -1.14% |
| 总资产周转率变动影响程度 | -6.39% | -1.41% | 1.75% | 1.04% |
| 权益乘数变动影响程度 | 3.51% | 0.80% | -0.32% | -3.33% |
| 三个因素综合影响 | 2.38% | 0.99% | -0.54% | -3.43% |
数据来源：万科集团官网2016-2020年年报整理所得
由表3-5可知，万科2016年到2020年净资产收益率先上升后下降，但总体来说变化不大。销售净利率、总资产周转率、权益乘数[12]的变动对净资产收益率造成了不同程度的影响。其中在销售净利率和权益乘数二者共同变动的带来的影响较为明显；相对来说，总资产周转率的变动所造成的影响相对较小。
3.2.2对总资产净利率和权益乘数的分析
表3-6 万科股份总资产净利率和权益乘数变动表
| 项目 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
| 总资产净利率 | 3.41% | 3.19% | 3.22% | 3.19% | 3.17% |
| 销售净利率 | 11.79% | 15.32% | 16.55% | 14.99% | 14.15% |
| 总资产周转率 | 28.95% | 20.84% | 19.47% | 21.27% | 22.42% |
| 权益乘数 | 5.14 | 6.24 | 6.49 | 6.39 | 5.34 |
| 资产负债率 | 80.54% | 83.98% | 84.59% | 84.36% | 81.28% |
数据来源：万科集团官网2016-2020年年报整理所得
在我国房地产行业当中，债台高筑是他们共同的特点，由于房地产行业前期需要投入大量的资金去购买土地使用权，产品建筑期的战线又拉的很长，并且后期建造完成后又需要花费大量的时间去销售，因此需要投入大量的资金，而所需的大量资金流大部分都是通过向银行借款来筹措资金。从以上数据我们不难看出其资产负债率比较高，近五年来都高达80%以上，早已突破了警戒线，并且一直保持在很高的水平，表明公司举债筹资的规模很大。2016-2018年的三年间资产负债率在逐年上升，而2020年较2019年下降了3个百分点，导致权益乘数也在下降，万科做出这样的调整，等于在逐渐压缩自身的负债，从而更好地降低了财务风险。2016-2018年的两年间总资产周转率在不断下降，但到了后两年却呈现上升趋势，虽说幅度并不大，而且销售净利率和权益乘数在逐年降低，使得总资产净利率保持在3.2%左右，变化幅度很小。因此，权益乘数的逐年下降导致净资产收益率在逐年下降，这并不是一个好的现象。在市场环境不好时候，企业应当尽量减少对外扩张的趋势，并且也要在保证产品质量的同时尽量缩减不必要的成本支出，这样企业可以在保证不亏损的状态下还有盈利的空间。
3.2.3对销售净利率的分析
销售净利率是评价企业销售收益能力的重要指标之一，万科股份2016年至2020年各年销售净利率变化趋势如图所示：
从上述图表可知，万科股份有限公司的销售净利率先上升再下降，但下降趋势比较缓慢，数值基本保持在15%左右。在2016-2018年销售净利率逐渐上升，说明企业的净利润增长幅度大于营业收入的增长幅度，企业在扩大销售的同时也加强了对于成本的控制，但是从2018年至2020年又开始下降，说明企业的净利润增长幅度小于收入的增长幅度，可能是受到新冠疫情的影响，一来销售量可能降低，二来可能需要增加对于成本和销售方面的投入。因此，万科企业如果想提高销售净利率，应当在保证产品质量的同时尽可能的压缩其成本费用。
3.2.4对总资产周转率的分析
总资产周转率可以用来表示[13]一个公司使用资产的效率。总资产周转率越高，表示资产的使用效率较高。万科股份2016年至2020年总资产周转率变动趋势如图所示:
从上表中可以看出，万科企业2016-2020年的总资产周转率先下降后上升，在2016-2018年间持续下降，其中在2016-2017年间下降的幅度较大，下降了8.1个百分点，说明近两年来万科股份的资产管理质量和利用效率逐渐降低。在2018-2020间上升，但上升的趋势非常平缓，基本保持在20%左右。放眼整个房地产行业，万科在资产的使用效率方面还是较强的。由于近几年的“炒房”热潮，房地产行业出现了大量囤地的现象，以及存在大量的在建工程，导致库存日益增加，同时公司的大量资金被占用，从而影响了公司的资金流动。因此，想要提高资本利用效率，就需要加强库存管理。
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