摘要
随着我国经济水平不断提升，人民生物质生活水平不断提高，广大居民对房地产的需求正逐步提高，房地产业焕发出勃勃生机。本文旨在通过采用杜邦分析法的手段，以绿地控股集团有限公司（下文简称绿地集团）为研究对象，通过2015年-2019年五年的财务数据为基础，逐步分解净资产收益率、销售净利率、总资产周转率以及权益乘数等与盈利能力关系密切的指标，整理得出三个企业的同期数据与行业均值，从而判断企业盈利能力的具体状况。同时分析影响企业盈利能力的内外部因素，从而有针对性的对绿地集团盈利能力所存在的问题提出改进建议，帮助房地产类其他公司更好的提升其企业盈利质量和未来的发展做出了一个指引建议。
关键词：房地产；盈利能力；绿地集团
前言
随着中国经济的持续增长，房地产行业飞速兴起，投资额和产业规模不断扩张。房地产行业是一个综合性产业，它以建筑物和土地为主要经营对象，集多种运营活动为一体，带动了各行各业的发展，已成为国民经济增长的主要驱动力。尽管我国的房地产业作为新兴产业，有着较高的行业利润率，但依然面临各种问题，比如一些企业在行业内粗放式的管理，忽视了财务分析所起到的重要作用。目前，在我国房地产行业蓬勃发展的大背景下，国家也出台各类相关政策对其发展进行规范。由于市场发展体制不断完善，行业内竞争日益激烈，行业利润率不断降低。这反映出的是房地产产业正在加快产业结构调整与市场投入，这种短期利润下滑的现象将在未来发展中得到缓解，市场议价能力和盈利水平也会有所提高。绿地集团作为房地产商的知名企业，对其盈利能力进行分析，从而总结公司现阶段存在的问题并提出改进建议，对行业内其他企业的可持续发展具有借鉴意义。
一、盈利能力分析概述
（一）杜邦财务分析体系
1.杜邦分析法的内涵
杜邦分析法原为美国杜邦公司所采用，是一种用来评价公司盈利能力及股东持股的收益水平的经典方法。主要就是将企业的净资产收益率层层分解为多项财务比率，从而对企业经营成果有更深刻的了解和比较。因此，能够更加全面地理解和掌握企业的财务状况和业务成果[9]。杜邦分析法是将资产负债表和利润表紧密联系起来，而不只是单一局部片面的计算分析，这样才能客观严谨的认识公司的现状和不足之处。
2.杜邦分析法的因素分解体系
（二）盈利能力的概念
盈利能力指企业获取利润的能力。通常情况下，企业的目的即是盈利，利益相关方都十分关心这个焦点问题，企业希望自身盈利能力越高越好，盈利能力越高，则盈利的效率越快，盈利质量也越好。由此可以看出，盈利能力对企业的意义重大。盈利能力作为一项综合能力指标，会为利益相关者在经济决策方面带去帮助和指引。盈利能力已经成为代表企业经营状况的重要指标之一，日益成为人们的焦点。盈利能力的强弱不是绝对的，并没有一个固定的计算方法和准确的数字能够完美代表一个企业的盈利水平，但在企业分析中，我们通常采用与利润相关的数据或统计计算后的比率对企业盈利水平做出评价，前者包括利润表中的各项信息如营业收入、净利润等，后者包括净资产收益率，资产周转率和成本费用率等。总之，盈利能力关系着企业的兴衰存亡，对企业有着重大的意义，具备较好的盈利能力是大多数企业追求的最终目标。
二、绿地集团盈利能力分析
（一）绿地集团简介
以房地产为核心主导产业的绿地集团，创建于1992年，是一家主打绿地地产、绿地工程、绿地物业、绿地能源、绿地建设的企业。公司房地产主业的开发规模、品牌特色、产品类型都跻身行业前列，在众多领域具有较强的竞争力。在经营业态上，绿地集团的房项目业态呈现多元化，重点是房屋住宅及商业用房两大类，前者主要用于出售，后者建成后一大部分会售出，小部分会用作出租或者自体商业运营。绿地集团以2019年实现营业收入4278亿元，同比增长23%的骄人业绩，位列全球企业第176位，排名较去年大幅上升26位，再度刷新历史最高位次，绿地已连续9年成功入围世界500强企业。
（二）绿地集团盈利能力现状
（1）绿地集团盈利持续性分析
盈利的持续性是对企业利润是否长期增长的一种预测。分析企业盈利的持续性可以对比自身选取连续五年来的利润总额作为依据，观测其利润总额的能否持续增长。下面是对绿地集团2015年至2019年的利润总额的数据分析。表2-1绿地集团利润总额对比表（亿元）
指标 2015 2016 2017 2018 2019
利润总额 105.8 144.4 192.6 242.7 305.9
增长率 14.07% 36.55% 33.39% 26.00% 26.05%
数据来源：东方财富网https://www.eastmoney.com/2015-2019年各年年报整合
由表2-1可以发现绿地集团在2015年至2019年间，利润总额逐年以1.26-1.36倍的倍速之间起伏快速成长，增长率的上涨幅度在同样的状态下总体呈上升趋势，2016年尤为明显，其增长率较去年同比增长36.55%，究其原因主要是绿地集团开始稳固了以房地产开发为首要方向的开发，其中多元化的产业形成的主要方式为“大基建”，这是企业前所未有的飞跃性的突破，企业利润总额的快速增长，意味着企业在近几年内的实力有所稳固，市场份额亦是占据领导性地位。绿地集团跟随着社会发展的脚步，通过一系列的技术与手段，为企业在业界的发展奠定了强而有力的基础，这样与时俱进的方式，必能为企业长期稳固地谋福利。
（2）绿地集团盈利稳定性分析
稳定性分析主要依靠公司利润的构成来进行判断，下面采用营业利润和总利润两项指标的比值进行数据分析，与其结果成正比，以观测其盈利能力是否具有稳定性。
表2-2绿地集团利润构成表（亿元）
指标 2015 2016 2017 2018 2019
利润总额 105.8 144.4 192.6 242.7 305.9
营业利润 101.8 153.2 197.6 246.8 316.6
比重（%） 96.22% 106.09% 102.60% 101.69% 103.50%
数据来源：东方财富网https://www.eastmoney.com/2015-2019年各年年报整合
由2-2表可得，五年间绿地集团的利润总额总体呈上升趋势，营业利润也相应增长率一定的幅度，不难看出，由于2015年到2016年利润总额上升幅度变化并不是很大，而营业利润却下降了一定的增长率，为21%，与此同时，在2018年到2019年，利润总额并没有区别，而营业利润却有所上涨，涨幅为3%。在2016年，营业利润所占利润总额的比重为五年间最高的一年，与2015年的数据相比，比重差额高达9.87%，原因主要是在2016年的时候，大基建产业在规模与构架上发生了翻天覆地的变化，致使企业在项目的发展上能够在同行里取得一席之地，这种供应链一旦形
成，就是为企业建造新项目与产业搭造新桥梁，这是一条通往建造新规模的渠道与方向，可以为企业开辟新的发展的道路。
（3）绿地集团主要盈利能力指标分析
采用绿地集团2015年—2019年基本每股收益、净利润、利润总额三项指标进行数据分析。这三个指标富有代表
性，可以初步观测出企业的整体盈利状况。
表2-3绿地集团基本财务数据表
指标 2015 2016 2017 2018 2019
基本每股收益（元） 0.58 0.59 0.74 0.93 1.21
净利润（亿元） 73.8 94 136 160 210
利润总额（亿元） 105.8 144.4 192.6 242.7 305.9
数据来源：东方财富网https://www.eastmoney.com/2015-2019年各年年报整合
从表2-3可以看出，绿地集团的基本每股收益、净利润和利润总额在2015年至2019年间稳健上升，上升幅度平均是30%左右，十分可观。净利润是最直接反映盈利多少的指标，绿地集团的净利润在2017年的涨幅尤为明显，上涨了44.7%，而2018年净利润只涨了17.6%，两者差距较大，这主要是因为2018年于绿地集团而言是转型关键的一年，在得到地方政府支持的情况下，绿地集团开始转变业务结构，开盘销售高铁“城际空间站”，年内进场20个高铁商务项目，大大提高了开发成本。有付出就有收获，在2019年绿地集团的净利润增幅又拉升至31.25%
（4）绿地集团现金获现性分析
采用绿地集团2015年—2019年销售现金比率、全部资产现金回收率三项指标进行数据分析。表2-4绿地集团销售现金比率数据表
指标 2015 2016 2017 2018 2019
经营现金净流量 -242.4 -43.57 588.6 421.7 192.6
营业收入 2073 2472 2902 3484 4278
销售现金比率 -0.12 -0.02 0.20 0.12 0.05
从表2-4可以看出，绿地集团销售现金比率在前三年显著上升，从-0.12上升到0.2，在后三年间逐渐下降，由0.2下降到0.05。不难看出，这是因为绿地集团的经营现金净流量在2017年达到巅峰。该比率反映每元销售收入得到的现金流量净额，在2017年时，绿地回款2451亿元，企业的收入质量最好，资金利用效果最好。
表2-5绿地集团全部资产现金回收率数据表
指标 2015 2016 2017 2018 2019
经营现金净流量 -242.4 -43.57 588.6 421.7 192.6
全部资产 6004 7331 8485 10370 11460
全部资产现金回收率 -0.04 -0.01 0.07 0.04 0.02
由表2-5可以看出，五年间，绿地集团的全部资产回收率，整体呈现上升趋势，在2017年达到最大水平为0.07，但在2018年和2019年逐年递减，这表明自2018年以来，绿地集团获取现金能力在逐渐弱化。根据初步观测，公司盈利状况不优。为了更全面的去反映绿地集团目前的盈利能力，本文将结合一些相关因素，对绿地集团的盈利能力再做进一步的分析。
（三）绿地集团盈利能力分析
根据杜邦分析法的研究思路，首先将净资产收益率细化地分为销售净利率、总资产周转率、权益乘数三种财务比率。研究三个比率的变化，掌握公司盈利能力的发展情况。其次，将绿地集团各项财务指标与同行业具有代表性的万科集团、保利地产、金地集团进行比较分析，这三家企业都是房地产行业，近几年也开始转型升级，作为比较对象研究出绿地集团在同行业中的盈利能力更具有可比性。
1．净资产收益率分析
净资产收益率，即净利润与平均所有者权益的比率，用以评估股东自有资本的整体获利能力情况，是反映企业资本运营效率的核心指标。以下是四家房地产企业的净资产收益率对比图：
图3-1净资产收益率对比图
从图3-1可知，绿地集团的净资产收益率从2014年的14.12%提升到了2019年的19.89%，已逐渐向行业平均水平靠拢，但增加幅度不大，远低于作为老牌房地产龙头企业的万科集团。通过对绿地集团进行分析，简单的从整体上把握了绿地集团目前的经营状况及盈利水平，能够看出绿地集团近几年发展较为平稳。2016年是绿地集团净资产收益率增长成负数的唯一一年，比上年下降1.11%，究其原因，是因为子公司亏损过多，净亏下属公司远超42家。其中子公司云峰集团2016年债券融资20亿元，未兑付的债券余额高达66亿元。绿地集团的整体获利能力虽然呈现上升趋
势，但是其净资产收益率同行业内其他企业相比略低一些，甚至比不上规模较小的金地集团，子公司拖了后腿。2．销售净利率分析
销售净利率是评价企业销售收入能力的重要指标之一，该指标可以看出企业通过销售产品获得盈利能力的高低。以下是四家房地产企业的销售净利率对比图：
绿地集团销售净利率始终与行业有较大差距，其中，在2017年万科集团、保利地产及金地集团都显著提高，而绿地集团仅提高0.87%，与其它三家比起来微乎其微。从五年来看，四家公司都呈现出一个缓慢上升地趋势。通过分析财报，可以发现，绿地集团的总收入并不算低，而净利润却比其它三家公司少很多。为了探明原
因，后续对销售毛利率进行分析。
销售毛利率是指销售毛利占销售净收入的百分比。作为分析企业主营业务盈利空间及变化趋势的重要指标，通过对比行业水平，有助于判断企业成长性。以下是四家房地产企业的销售毛利率对比图：
从图3-3可以看出，绿地集团的销售毛利率有了显著地提升，从29.06%上涨到33.47%，提高了4.41%，这是期间内其它任何企业都做不到的事情。2016年至2019年绿地集团较为平稳，虽然利率在2017年下降了0.56%，但不难看出，绿地集团五年来销售毛利率的总体趋势还是平稳有序地在发展，万科集团、保利地产、金地集团销售毛利率都呈现出下降的趋势。与同行企业相比，绿地集团的盈利起点水平相对在提高，而绿地集团的销售净利率比其余三家公司低很多，在目前的市场环境中，整个房地产行业的经营成本都不断的上涨，而绿地集团的营业成本占比巨大，是净利润低下的主要原因。
3．总资产周转率分析(1)货币资金周转率
货币资金周转率顾名思义代表了一家公司的货币资金利用效率，货币资金是企业资产中比较特殊的一种。以下是四家房地产企业的货币资金周转率对比图：
表3-1绿地集团货币资金周转率及相关数据
年份 平均货币资金 货币资金周转率（次） 货币资金占总资产比重
2015 401.5 5.17 7.30%
2016 532.45 4.64 8.54%
2017 690.3 4.20 8.88%
2018 782 4.46 7.81%
2019 849.6 5.04 7.76%
从图3-4中可以看出，绿地集团的货币资金周转率一直保持在5%左右，在4个企业中属于最高水平，远超行业均
值3%左右。当其它三名竞争对手在2018年处于下降趋势时，绿地集团仍提高了自身的货币资金周转率，虽然增幅不大，但实属不易。于2018年开盘的“城际空间站”实现了年内拿地、年内销售、年内回笼资金，成为了提升周转率的代表。现金流是企业的血液，提高周转率就是提高供血量，绿地在提高资金利用率做的非常好。绿地迅速地通过销售之后把钱拿回自己的口袋，然后用这个钱一方面把拿地的借款偿清，一方面用更多的货币资金推动项目进行。土地升值红利不再，融资渠道趋紧，加快推盘抢销售抢回款为最佳选择。
(2)存货周转率
存货周转率是企业的营业成本与存货平均余额的比值，反映企业在购货、生产、销售等环节的运营管理水平。该指标代表着企业的存货管理水平，将影响企业的短期偿债能力，是企业日常运营管理的重要部分之一。存货的不足，将可能导致企业开发环节的中断；而过多的存货又将会使产品滞销。以下是四家房地产企业的存货周转率对比图：
绿地集团的存货周转率在2016年下降45%，而同期行业均值仅下降8.1%，2017-2019年呈上升趋势。绿地集团的存货周转率始终优于行业均值，而其它三家房企始终低于行业均值，其中万科集团的整体趋势在下降，五年来下降42.86%。保利地产和金地集团发挥较稳定，其后三年的存货周转率保持在3%左右。2016年以前，绿地一直稳居销售榜前三，随着碧桂园等房企的崛起，绿地集团首次跌出前五，于是绿地集团提升了存货的管理效率，其存货周转速度在加快，存货的变现能力显著增强，集团的现金流入也有所增长，企业在资金周转方面的压力有所缓解。
存货是流动资产中流动性较差、变现能力较弱的资产，在一般企业资产中占有相当比重。存货占流动资产的比例直接关系到企业流动资产的周转速度，进而影响盈利能力。以下是四家房地产企业的存货资产占比对比图：
绿地集团2015年至2018年的存货占流动资产的比例整体呈现下降趋势，但2019年比上一年度又增长了1.97%，且明显高于其它三家对比公司，均在64%以上。从2019年年报可知，绿地集团存货总量达6699亿
元，而流动资产仅有1.013万亿元。企业库存房屋的数量过多，占用流动资产比例过高，使得企业变现能力低下，降低了资金的可使用性。由于绿地集团的主业为房地产业务，其行业的特殊性质决定了企业拥有较高的存货占比。如果存货太少会中断房地产各项目开发，而存货积压的情况对企业的发展并不利。在2018年的存货构成中，开发成本占据高达73.41%，所占比重非常之大。
(3)应收账款周转率
应收账款周转率是企业用以衡量流动资产使用效率的指标。当应收账款周转率越高，企业的收款周期就越短，损失的可能性就越小；反之，周期越长，损失的可能性就越大。以下是四家房地产企业的应收账款周转率对比图：
通过对图3-7的分析可得，绿地集团的应收账款周转率自2015年以来一直呈现下降趋势，且处于行业下游水平，金地集团应收账款周转率数倍高于同行三家房企，而万科集团和保利地产不甘落后，都在平缓有力地提高自己的应收账款周转率。但绿地集团2016年至2019年间不到行业均值的5%，2018年仅为行业均值的3%。根据2020年一季度财报显示，绿地集团应收账款高达700多亿，而相当规模的万科集团才20多亿，相差甚远。从中可知，绿地集团的资产流动性弱，资金回收是很大的漏洞，这必将会影响到企业坏账损失的可能性，同时也会提高企业的运营成本，从而导致营运资金的增加。
4．权益乘数分析
权益乘数等于资产总额比股东权益，根据权益乘数的计算公式可知，该指标
会随着企业负债水平的提高而变大，指标数值越大代表股东权益比重越小，而企
业负债水平越高，公司的资金风险就越高。以下是四家房地产企业的权益乘数对比图：
图3-8权益乘数对比图
由图3-8可知，近5年来，绿地集团始终保持着较高的的权益乘数，远超万科集团、保利地产和金地集团，保持在9%左右，处于小范围震荡阶段。该现象表明，绿地集团在努力调整资产负债率，但仍然高居不下，长期偿债能力在近几年并没有显著地改善，虽然在2019年略有下降，但是整体上均明显高于同行企业，集团的长期偿债能力较
弱。年报显示，绿地集团有息负债不断攀升，至2019年已达2937.43亿元，其中短期借款296.85亿元、一年内到期的非流动性负债868.84亿元，两项合计占比已接近40%，集团的短期偿债能力也较弱。2020年某机构发布了一篇《绿地，请付款》的文章，对绿地集团西南事业部进行讽刺性地公开讨债7.5万元广告款。绿地集团欠债不还的现象极大影响了企业的信誉，非常不利于企业的盈利。
三、绿地集团盈利能力存在的问题
通过对净资产收益率、销售毛利率、总资产周转率、权益乘数等四个维度来对绿地集团盈利能力进行了具体分析。整体来说，绿地集团盈利能力现处于上升阶段，但与同行其它企业相比，尚不处于顶峰地位。一是由于激烈的竞争环境，其利润优势逐渐被同质竞争所取代；二是会绿地近几年来的扩张战略，使企业增加了所承受的债务风险，盈利稳定性恶化。总的来说，绿地集团的盈利能力存在资本结构失衡、净资产收益不高、应收账款较多、存货占比较大等方面的问题，具体分析如下：
（一）资本结构失衡
从图3-6绿地集团近五年的数据分析来看，通过对权益乘数这个指标的计算据以分析得出，企业的权益乘数在五年间都持续比行业均值高出将近50%的比例，但总体起伏波动不大，与保利地产较为相似。而拿万科集团和金地集团来说，它们的权益乘数从2015年到2019年分别总体上升了42.63%和38.57%。由于房地产企业的特殊性，权益乘数越大，企业所承担的风险也因此而上升，企业虽然因此获得很高的借款资格，但资本结构失衡，无疑会给企业带来过重的负担。
2020年企业由于受到中央政府所颁布的政策的影响，企业内部按照要求制定了一条细则，那就是：全面实现消除资产负债率的过高线，该线为70%。而资产负债率的大小，起决定性作用的指标就是权益乘数，资产负债率要想在合格线内不超标，那就要控制负债过高所带来的的负面影响。据数据统计显示，2019年企业的资产负债率在政策出来之前却恰巧超标，究其原因是企业除了预收款外的债务大大上涨，其中主要在于债券到期而未收回的金额，这也间接说明了企业财务管控不得当而导致风险只增不减。企业所制定的各项财务控制制度不合格，无疑会给企业增加财务负荷，因此企业的发展也受限了。
（二）净资产收益不高
从图3-1不难看出，绿地集团的净资产收益率相比行业均值，每年都低下1%左右的比例。企业的净资产收益率虽从2014年的14.12%提升到了2019年的19.89%，五年内增长了5.77%，但增长率还不够高。企业的品牌影响力如此之强，却不能超越行业均值，万科集团的净资产收益率一直保持其上方。绿地集团在广告费上的支出可谓不菲，相应的成效却不能发挥到最佳效果，并且子公司的投资方向的准确性不够精准，造成了一定程度的亏损，也就形成了资产净收益不高的原因。
2015年的时候企业开始上市，也是企业借此而筹集到最多资金的时刻，但由于并没有将优势很好的利用，导致净资产收益率并没有因此有很大的涨幅。加上近几年内，由于高管违规事件的发酵，企业的名声随即直转急下，还有房地产行业受到政府的宏观调控而被销售限制，企业的销售业绩就开始下滑。而企业的成本支出也一直没有有效地减少，子公司的亏损也只增不减，净资产收益率自然难以到理想的比率了。
（三）应收账款较多
通过对应收账款周转率指标分析，绿地集团2015年至2019年间的应收账款周转率相较其他企业而言较低，而且五年间企业的应收账款周转率持续下降，这对企业的发展有很大的影响。尤其是金地集团，2015年和2016年分别是绿地集团的21.87倍和64.32倍，相比之下绿地集团的变现能力比较差，收回款项的能力也较弱，说明绿地集团应收账款周转天数极漫长。由于企业的应收账款周转率处于行业下游水平，因此企业的资产流动性的大小也是比较弱
的。资金在回收上存在难以填补的漏洞，应收账款的周转天数也会同时因为过而导致产生坏账呆账、资产周转率下降等情况，给公司的日常运营带来风险。
由于绿地集团的应收账款的管理能力也存在诸多的问题，所以企业才会在五年间任由其应收账款周转率持续下跌，而万科集团和保利地产却往良好的趋势得以发展，这种情况的出现，使得企业可供支配的资金大大减少，而企业可供支配的金额越少，企业就不能够在创新与发展上大展拳脚，就更谈不上提高获利能力了。
（四）存货占比较大
将同类型的其他优秀企业万科集团、保利地产、金地集团的存货政策和绿地集团对比可知，绿地集团的存货政策较其它三家企业有所不同，其中最突出的一点是，和其它三家企业相比，绿地集团的存货占流动资产的比重较
高，比例达到64%以上。房地产企业较其他企业的很大的一个区别就在于，其它企业的存货过多，除了会引起资金流动不通畅而使得资金没能充分得以利用外，并不会有过多其他的影响，而房地产行业的存货占比越高，企业要拿更多的资金去维护现有存货的价值，譬如请人工打扫看护，技术人员的测量与修缮等费用支出的损耗都会给企业在存货本身所占据的条件外再加上新的资金上的流出。
绿地集团与其他企业不同的是，企业的存货数量过多，据其财务信息的披露情况可知，其存款所剩余额在2016年、2017年以及2018年分别为4845.3亿元、5146.8亿元、5954.97亿元，这些存货占总资产的比重高达66.09%、60.59%、57.37%。而存货数量如此之高，虽然企业货币资金比较充裕，但也为企业的发展带来了一定的风险。
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