摘 要
随着社会的发展，科技的不断进步；房地产企业迅速发展起来。在我国，许多城市从低矮的平房逐渐变成了高楼大厦。通过房地产企业的迅速发展，推动了我国国民经济的发展。在房地产企业快速发展期间，有许多施工企业为了谋取更多利益，对施工管理过程中不严以控制，在施工过程中有偷工减料、没有合理控制施工进度、不管施工质量盲目的赶工期；在这一系列问题里面，导致房地产项目总是存在许多质量问题，因质量问题导致许多事故屡屡发生。还有我们的建筑越来越普遍，消费者对产品的质量要求也越来越高，所以，我们应严格管控好施工过程的质量，做好项目全过程的质量管理，打造出优质产品是房地产开发项目的现实要求。本文对房地产项目开发过程中的质量管理进行阐述。
关键词：房地产，质量管理，房地产项目，工程质量
一、前言
随着社会的发展，科技的不断进步；房地产企业迅速发展起来。在我国，许多城市从低矮的平房逐渐变成了高楼大厦。通过房地产企业的迅速发展，推动了我国国民经济的发展。在我国房地产企业快速发展期间，有许多施工企业为了在短时间内修建更多的房子来赚取更多的利益。在此过程中，施工方就会忽略许多的施工质量，只看施工成果，不管建造出来的产品质量。主要就是在建筑行业中管理制度体系存在的不完善。其主要原因就是高层领导的管控不够严格，对施工过程的质量要求不严格，无视施工质量盲目赶工期、施工期间存在偷工减料的行为等问题；这样一来，导致房地产企业总是存在许多质量问题，因建设工程项目的质量导致的事故屡见不鲜。如2009年6月27日，上海一栋在建的楼（莲花河畔景苑）发生倒塌，倒塌的七号楼整体向南倾倒；2013年8月，云南昆明某社区内有差不多30栋建筑发生不同程度倾斜，水泥地面也出现裂痕。所以，我们必须要重视房地产项目的质量管理，房地产企业应制定出一个完整的施工管理制度，对施工质量要求严格把控；按照企业规定的建筑标准进行施工，保证建造出来的产品质量达到最优。
二、房地产开发企业项目质量管理的定义与特点
（一）房地产企业项目质量管理的定义
质量管理是在质量方面指挥和控制组织的协调活动。房地产开发项目是通过项目决策后，进行项目可行性研究后，项目可行的情况下，投入资金，完成房地产项目建设获取收益的一个过程。美国学者罗伯特•威索基提出：一个项目是一系列具有自身特点、比较复杂并且有着相互关联的活动，在这些活动中，都有着一个明确的目标或目的；朝着这些目标或目的在特定的时间内、预算内，依据规范施工进行完成项目。房地产开发项目是指为达到预期的目标，投入一定的资本，在一定的约束条件下，经过决策与实施的必要程序从而形成固定资产的一次性事业。房地产开发项目是在一个总体设计及总概算范围内，由一个或者若干个互有联系的单项工程组成，各个单项工程建设中实行统一核算，统一管理的投资建设工程。房地产开发项目的工程质量标准应符合国家规定的法律法规；以及我国建筑技术的规范标准与建筑规范的质量标准；建造出来的建筑产品达到质量安全、适用、耐久、经济、美观等特性的综合要求[1]。
从学者美国的罗伯特•威索的活动的行为论中可以看出，对房地产项目质量管理的认识，项目独特的密切性和复杂性，要求在特定的时间中，严格的预算中以及完成工作所需要的规格中去达到预期的目标。前期投资资金，需要通过必要的程序和决策的实施，以相对性的限制约束，然后专注于房地产开发工程，一次性资金到位。要求预算和整体设计，由单个项目实施进行，房地产开发项目建设会计综合管理统一化，投资和建设项目的组成相互融合的目标[1]。
（二）房地产企业项目质量管理的特点
房地产项目的质量管理具有广义性、时效性和相对性三个特点。广义性指的是在质量管理体系所关系到的范围内，项目的相关人员对项目的产品质量、建设过程或质量管理体系都有可能提出要求。在这几个方面中，都具有固有的独特性，所以，建筑质量不仅仅指的是建设好的产品质量，还体现着建设过程中的质量，与质量管理体系的相关要求等。时效性指的是由于我们的顾客与其他相关方对我们的建筑产品、建筑过程以及建筑质量体系的期望、要求是随时在变化的，例如，我们拥有的一套建筑产品，在顾客对这套产品已经满意的情况下，由于顾客又对这款产品的满意度提高了，导致这款产品不再受欢迎，因此，我们应该做到定期对质量进行评审，不断地对质量要求进行调整，适当地改进产品的制作方案、对产品的制作过程严格控制打造出优质的产品，确保持续地满足顾客对产品的满意度。相对性：我们的顾客和其他相关方对同一个建筑产品提出不一样的建筑质量要求；使他们对建筑产品的需求不一样。有不同的需求，就会有不同的质量要求，所以，我们的建筑产品必须达到相应的需求，才被认为是好质量的建筑产品。
三、房地产项目开发过程中质量管理现状分析
（一）国内房地产项目中质量管理现状分析
相比于发达国家，我国对房地产企业的质量管理研究较晚；有关质量管理的资料相对较少。全国质量管理大会协会会长陈邦柱指出：“质量管理必须深入到科学发展，以人为主要因素，通过全体施工成员去完成企业项目；也是通过全体人员参与施工与经营管理。通过大家共同的努力，不断地改进与创新，打造出可持续发展、持续经营管理的强大企业。
随着国家经济水平的提高，人们对房地产的质量要求也越来越高。近几年，我国在房地产企业的质量管理方面发展比较快。伍德超[2]表示，项目质量管理是一个整体过程，它始于项目决策，终于项目竣工验收，这是一个完整的过程，中途不可缺失，同时该管理部分也属于房地产企业日常管理的一部分，不可忽视。论及房地产项目管理就必不可少的需要谈论到质量管理，一旦质量管理缺失，项目就没有发展可言。由此可见，房地产项目的质量管理从前到后一直贯穿整个项目过程，对于不同阶段的项目过程，质量管理都需要负责人抓严抓牢，不可松懈，对于瑕疵不足点必须重视返工修正，从而达到提高整体管理水平的目的。一般来说，房地产项目的质量管理一般分为四个阶段，分别是设计、招标、施工、收尾。
所以，在质量管理上，必须坚持以人为主要因素；让人们认识到质量的重要性；增强人们对质量的责任感，坚持质量发展观，努力建造出优质的建筑产品。我国房地产项目在质量管理方面取得了许多成就，只有拥有一个好的质量管理方案，才能解决整个房地产项目的安全隐患。相比于国外的质量管理体系，稍有一些劣势，但也有优势的地方。我国应严格遵守国家对房地产项目的质量管理实施的法律法规，在世界房地产企业中争做最好。
（二）国外房地产项目中质量管理现状分析
国外项目管理和项目的质量管理起步比较早，项目管理是随着管理学发展而发展的，是通过对项目这一特定的对象而展开的管理研究[3]。在当前高水平的生活环境下，对质量管理的研究是必不可少的。依据国际质量管理发展理论，质量管理的发展阶段包括传统质量管理阶段、质量检验阶段、统计质量管理阶段与全面质量管理阶段。
质量管理研究始于经济发达的美国。20世纪20年代，美国工程师、统计学家、休哈特提出了统计控制理论，引起了企业家的广泛关注，企业界纷纷开始关注质量管理理论[4]。20世纪60年代，为应对日本经济的挑战，菲根堡姆和质量管理专家朱兰博士提出“全面质量管理理论”，迅速提升了美国产品的质量，促使美国经济稳定发展。之后，IS09000标准将质量管理纳入企业管理，极大促进了质量管理体系在世界企业内的广泛实施。
20世纪90年代以来，以提高客户满意为目的并同时降低经营成本、缩短生产周期的“6〇”质量管理理论得到了美国和欧洲的广泛应用[5]。
四、房地产开发项目质量管理的影响因素
（一）人的因素
在房地产企业项目建设过程中，人起着主导作用，也起着决定性的作用；施工前后的每一个环节都需要人去进行控制。整个项目的建设过程，不是一个人可以主导的，而是需要很多相关技术人员和相关领导人对房地产项目质量进行管理，不断提高人的质量活动能力，才能保证房地产的质量。在房地产项目质量管理中，人的管理是指人以高质量的管理方法对项目参与人员的行为进行管理与控制；保证能达到项目要求的质量目标。项目参与人员主要包括项目的决策者、组织者、控制 者和操作者。这些项目人员专业能力的高低也决定着工程项目质量[6]。在一个建设项目中，涉及的相关人员主要包括建设单位人员、勘察设计单位人员、施工承包单位人员、监理及咨询服务单位人员、政府主管人员及工程质量监督人员、监测单位人员，决策者、设计者、作业者、管理者等。通过这些人员协同合作，共同完成整个项目的建设；其中起主要作用的人员是施工质量管理人员，因为在施工过程中，人对质量的认识以及认拥有质量的知识能力是决定整个建设工程项目质量的优劣。
在项目管理中，质量控制的关键是人，因此，我们必须从人入手，一定要培养人的沟通能力、质量意识、学习能力、工作态度、技术能力、管理能力等。这样有利于调动员工的积极性，加强员工的责任意识，让员工深刻的认识到建设工程项目质量的重要性，一直坚持着质量观念。让每个人都热爱这份工作，让每个人都认真去完成这份工作；只有人变优秀了，我们的施工管理才会越来越好，我们建造出来的产品质量才会越来越优越。让我们的房地产企业形成人才的聚集之地，修建出来的产品也就越来越受顾客欢迎。所以，质量控制应以控制人的因素为基本点，必须有效控制参与施工的人员素质，在施工中不偷工减料，严格按照建筑规范进行施工。
（二）材料的因素
我们要完成一个房地产建设项目，涉及的工程材料是非常之多的；如金属材料与非金属材料，高分子材料与复合材料；钢材、木块、石块、砌块、钢筋、水泥、混凝土等材料。这些材料的优劣直接影响着工程建设的质量，所以，我们在购买材料时，一定要进行严格检查验收，把控好材料的质量。材料运输到现场时，要做好材料的现场管理，分类进行存放，需要对材料进行合理使用。随着我国房地产企业的快速发展，人们对建筑产品的要求越来越高；然而，我们对工程材料的质量要求也会越来越高，所以，工程材料的价格也在不断地增长。在一些施工单位中，在采购工程材料时，会为了减少成本获取更多利益去采购不达标的材料；最常见的就是采购钢筋和搅拌混凝土时，采购回来的钢筋的强度比按照规范施工的钢筋强度低，搅拌出来的混凝土强度较低。这样一来，我们建造出来的产品就会出现质量问题，如房屋出现裂痕，房屋倾斜，房屋倒塌等；这一系列问题会使建造出来的房子达不到使用年限。这样就会出现客户对房子的投诉，要求退款什么的。这样不仅没有获取到更多的利益，而且还会使施工方倒添一笔钱进行重新返工；这样的问题因对于施工方是非常不利的。所以，在采购工程材料时，不要盲目贪图利益去购买，应该考虑工程的质量去采购质量达标的工程材料。对施工现场的工程材料也要进行严格管理，保证达标的工程材料合理的进行施工。因此，强化原材料质量的管控工作是保障房地产开发项目质量提升的重要前提。
对工程材料采购阶段质量的控制措施有:(1)拥有掌握工程材料质量是否标准的能力；因现在材料质量不好的有很多，需要我们对不同材料的质量有一个不同的质量意识，不同建筑项目的施工，应合理对应的采购不同工程材料进行施工，保证施工过程不会出现质量问题。(2)严格按照建筑施工的规范，对工程材料的质量要求进行采购材料；不能随意进行采购类似相同的材料就好，需要具有选择性的去采购，主要根据施工的要求、适用范围和规定的质量标准。(3)严格做好对工程材料质量的检查验收；重视验收过程的每一个环节，一定要选择具有代表性的样品进行检测，保证做到没有瑕疵，采购到质量达标的工程材料进行施工。
（三）机械设备的因素
机械设备的管理主要是控制机械设备的购置、检验查收、安装质量与试车运转等[7]。在一个房地产建设项目中，大家都知道施工现场会有许多不同的机械设备，需要人们去掌控机械去施工，完成项目的建设，所以，施工机械设备是必不可少的。先进的机械设备解决了人们许多难以解决的问题，能加快施工进度与提升企业的工作效率，能给企业带来更多的收益；拥有高科技的机械设备也是加快房地产企业快速发展的首要条件。机械设备主要包括工程设备、施工机械和完成项目建设需要的其他相关机械设备。因机械设备的因素也会影响着建设工程的质量与工程的施工进度；如在以前想要开出一块宽阔的地基，会特别费人力、劳力，需要花很多时间才能完成；如今，拥有了挖掘机就能非常高效快速的完成。但是由于机械设备的随意摆放，没有得到合理的管理，没有定期维修的原因，设备随之老化仍然继续施工就会出现许多问题，如机械损坏会导致出现工程质量或施工人员的安全等问题。
所以，应加强工程机械设备的管理和对机械的检修；在管理方面应组织建设专门的机械管理部门，调用专业的设备管理人进行对机械设备的管理，对机械设备的使用情况作出相应的记录；如机械是否有过损坏，损坏的具体原因与维修的结果说明等。机械设备的检修，一定要对施工机械设备进行定期的维修与保养，检修过程中，如有发现机械设备存在安全隐患，应立即安排维修人员对该机械进行维修；保证机械能正常运行后再进行施工，这样才能避免因机械设备因素导致工程质量安全问题。只有拥有了完好的机械设备，才能顺利的进行施工，完成企业项目的建设，使企业获得更多的收益。
五、质量管理的案例分析
（一）项目建设概况
新干嵘源国际度假酒店工程位于新干县界埠镇，建筑面积为32973.91m2，框架结构，建筑层数为地下一层、地上七层，基础形式为独立基础。项目建设单位为江西武功山嵘源国际温泉度假有限公司，勘察单位为核工业江西工程勘察研究总院（甲级资质），设计单位为北京森磊源建筑设计有限公司（甲级资质），施工单位为江西省新干县建筑工程公司，监理单位为江西建科建设监理工程有限公司。
该项目在2013年12月开工建设。事故发生时，大堂屋面正处于浇筑混凝土施工中，未办理招投标、施工许可、工程质量和安全监督等手续，未签订《建设工程施工合同》。
（二）吉安度假酒店工程坍塌事故的原因分析
由于该酒店的建设公司，没有落实工程的安全责任意识，违反法律规定进行发包工程。该酒店对监理方与施工方直接私下决定，没有以招标方式进行选举；并且在没有办理《建筑工程施工许可证》、安全和质量监督手续、未签订《建设工程施工合同》等情况下，对该项目进行违规施工。在施工过程中出现了许多工程事故问题，没有及时处理。在没有考虑安全质量问题的情况下进行盲目施工；如：该酒店施工过程中的高大模板支撑区域一层楼板没有按照设计方案的要求及时浇筑混凝土；以及后浇带下部回顶支撑不符合规范及方案要求。导致架体支撑基础的梁板构件承载力不能满足上部架体和施工荷载，导致砼梁板坍塌，使得上部高大支模基础失去支撑，造成架体整体失稳坍塌。
所以，各建筑业企业要进一步强化法律意识，认识到安全责任的重要性以及工程质量管理的重要性；加强企业对施工人员质量安全意识的培训，把安全责任意识普及到每一个人身上。对建设工程项目的监理方与施工方应严格采取招标方式公平竞选。施工方应严格按照建筑施工的质量标准进行施工，对每一个施工环节严格管理，监理方必须按照法律标准严格进行监理施工；保证建造出来的产品没有安全问题与质量问题。
六、房地产项目开发过程中质量管理的优化策略
（一）重视项目规划设计
在我们房地产项目中，项目前期规划是比较重要的，在我们确定该项目具有可行性、已经立项的情况下，接下来就得对项目做出规划设计，一个房地产项目的规划设计的优劣也影响着该项目的工程质量与建成后产品的收益等。在如此宽阔的市场中，消费者具有了更多的选选择权力；从而消费者对房地产项目的规划设计越来越高，对建筑产品的质量要求也越来越高。所以，我们必须重视项目规划设计，保证建造出来的产品整体美观，并且具有高质量的建筑产品；使广大消费者对我们的建筑产品满意，这样，我们才会拥有更多的收益。
房地产项目规划设计的具体实施措施与方向；我们在进行项目规划设计时，首先进行市场调查，了解该项目在市场中是否具有实际意义；比如，我们修建的是商品房，我们就得考虑该项目的建设地区，建设地区应找在人口聚集地比较集中的地方；另外，我们还需考虑项目的经济效益。现在我们的顾客会追求完美的生活，对我们的建筑产品的要求是越来越高；所以，我们需要建造出最完美的产品。我们就得从项目规划设计入手，不能局限于考虑建筑的外观，还需要考虑建筑周围环境的建设；如需要考虑项目建设地点，建筑道路绿化，建筑小区的风格与环境等；努力把我们的项目做到最好，让我们建造出来的建筑产品深受顾客喜欢。归根结底，我们在项目规划设计阶段，一定要制作出一套优质的、合理的设计方案；为后面的施工提供良好的基础。
（二）优化组织结构
完成一个房地产建设项目的施工，我们必须得拥有高质量的管理方法与良好的组织结构。在一个房地产项目的质量管理上，必须做到层层严实；如领导的决策需要统一可行，质量部门制作出完整的质量方案，在项目上给员工明确质量的标准与质量的重要性，大型房地产公司，有必要对员工进行培训，增强员工对施工质量的意识。特别是施工现场，必须拥有较好的方法进行管理施工，需要高层管理人员在施工现场指挥每一个环节施工，管理人员应和施工人员多交流，相互了解、相互鼓励，营造出一个良好的工作氛围。在一个项目组织结构中，我们需要明确该项目的组织目标，合理的组织规划，施工前后的相关活动进行协调统一；确定未来发展方向，做到合理分工、合理分组、合理协调。优化了项目的组织结构，对我们的项目管理与施工质量管理起到了决定性作用。该房地产企业应拥现社会对工程质量管理的知识要求，根据科学、优质的组织结构，在项目上应分有不同的部门与不同的岗位，把对应的人才合理分配到其中，使每一个人对自己的能力有最大的提升；更重要的是培养不同部门人员对工程质量的重要性有高度的认识；严格按照建筑质量规范进行施工。
（三）完善质量管理体系
所谓质量管理体系是在质量方面做到最好的管理体系，我们拿到一个项目，在进行施工前，最大的问题就是保证建筑项目的工程质量。我们的建筑产品须具有良好的质量，才能使客户对我们的建筑产品满意。在质量管理过程中，必须拥有专门的质量管理部门，对工程质量做到严格控制；在施工过程中，我们需要严格遵守建筑行业的规定的质量标准进行施工，必须要全员参与才能保证每一个施工环节不出现工程质量问题。具体的质量管理体系应该体现在：质量管理部门须拥有高质量的管理方法，拥有企业的质量目标，能对企业质量持续改进，保证我们的建筑产品不出现任何质量问题；高层管理人员应对施工人员普及施工质量意识，还应有专业的技术能力培训，提升施工人员的技术能力以及对施工质量的认识；做到全过程的质量管理。拥有了完整的质量管理体系，调动施工人员的积极性，使全体人员团结合作，共同为了高质量的建筑产品共同努力，打造出受顾客喜爱的高质量建筑产品。
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