摘 要
伴随着我国社会经济的繁荣发展，与现代化建设进度的积极开展，我们国家装修领域迎来良好发展空间，同时人们对生活水平的要求有所提升，在精神和物质方面有了新的认识和追求，将对装修工程中的房地产装修工程产生直接影响。因此，对房地产业装修工程造价的动态控制与管理变得尤为重要。
为了研究房地产装修工程造价的控制与管理，首先，通过文献研究法从房地产业装修行业的国内外发展背景，对房地产业装修工程造价的相关信息进行较为全面的概述；其次，从房地产业装修工程造价的角度出发，重点分析目前国内主要存在的问题并提出有效的解决措施，为房地产业装修工程造价动态控制与管理提供有效优化的对策。
关键词：房地产装修；工程造价；控制管理；优化对策
Abstract
With the prosperity and development of social economy in our country, and actively carry out modernization progress, our country have good development space, decoration field at the same time, improve the level of people’s life requirement, a new understanding in terms of spiritual and material, and the pursuit, will directly impact on the renovation of the real estate decoration engineering. Therefore, the dynamic control and management of the cost of decoration projects in real estate industry becomes particularly important.
In order to study the control and management of the cost of the real estate decoration project, firstly, from the development background of the real estate decoration industry at home and abroad through the literature research method, the relevant information of the cost of the real estate decoration project is comprehensively summarized. Secondly, from the perspective of the real estate decoration project cost, focus on the analysis of the main existing problems in China and put forward effective solutions, for the real estate decoration project cost dynamic control and management to provide effective optimization countermeasures.
Key words: real estate decoration; Project cost; Control and management; Optimization countermeasures
一、诸论
（一）研究背景及意义
如今随着社会经济建设的迅速发展，房地产业装修行业的竞争激烈相当激烈，同时，也带来了巨大的挑战。房地产装修工程现在不仅再为客户提供一个健康、舒适、安心的生活、工作、娱乐的环境，还追求更有意义和价值实用性、舒适性趋势发展。
房地产业装修行业作为装修行业中的一个分支，具有不确定性和特殊性的特点。对房地产业装修行业目前存在的问题来说，科学的管理及研究变得尤为重要。所以，需要对房地产业装修工程造价控制与管理中所存在的问题以及影响因素，进行深入的研究和探讨，寻找更为有效的控制管理措施。并且合理运用这些措施实现房地产装修工程的成本控制及造价管理，提升工程造价动态控制与管理的协调性与全面性，保证房地产业工程所呈现的经济效益以及艺术性，增加工程建设的社会效益，为施工企业创造出更多的利润。
（二）国内外研究现状分析
1、国内研究现状
随着人们生活质量不断提高，人们对日常住所以及办公、公共、娱乐等场所的房地产装修有了更高的要求。因此，房地产装修工程在装修工程中所占的比重逐渐攀升。但是关于装修房地产装修工程造价的管理与控制，仍存在一些问题。
比如，黄静澜[1]与何义华[2]两位学者在文章《浅谈房地产装修工程造价控制》与《房地产装修工程造价管理与控制探讨》中针对选材及采购的问题均发现了材料选择种类繁多与材料采购渠道广泛的现象；贾坤[3]与蔡春辉[4]两位学者则是认为现存的主要问题在于招标环节，不仅缺乏对招标过程的严格控制还缺乏严谨性；吾春雅发现大部分的人都认为，装修房地产装修工程仅仅是在土建工程的基础上施工，无需再次设计，导致了装修房地产装修工程的设计深度欠缺[5]；王蒙蒙[6]与陈艳[7]认为装修房地产装修工程缺乏全过程控制的意识，比如通常会缺少及时且有效的事中控制，未严格按照原计划图纸施工，或是资源管理混乱及体制建设不完善等等问题。
总而言之，目前在装修房地产装修工程中，主要存在材料选购复杂、招标控制不严谨、设计深度欠缺以及对工程造价控制管理体系不完善这四个问题。
2、国外研究现状
在国际上，装修房地产装修工程与土木工程承发包的模式基本没有区别。国外对于装修房地产装修工程项目招投标的管理方面研究较少，各国的招投标制度也各有不同。但是据邝美华[8]在《郴州市装修房地产装修工程项目招投标管理研究》中的调查研究显示，建设项目招投标在海外发达国家有着非常完善的市场规范和多年的管理经验，招投标的相关法律制度也已经发展到成熟阶段，比如国际咨询工程师联合会的《FIDIC合同条款》、美国装修师学会的《AIA系列标准合同文件》以及英国土木工程师学会的《ICE合同条款》等主要的技术标准[8]。因此，国际上不会因投标者编制的报价低于设定的标底而拒绝接受投标文件，而他们在评标方面的标底一般用于衡量合同风险。
同时，国外通过数以万计的工程实践总结后，其成本管理理论已经基本完善。学者朱美金通过各项研究后，在《装修工程全过程工程造价管理研究》[9]总结出海外发达国家的工程造价特点：1.政府对市场的间接调控；2.专业规范的计价依据；3.造价工程师依据标准规范建立的成本数据库来确定每个项目的价格，进行动态估价；4.建设过程中的工程造价控制管理主要是以市场为中心进行动态控制。
（三）研究的目的
现今，在房地产业装修工程造价中，由于其存在的不确定性与特殊性，该行业普遍会出现一些问题，并且主要体现在选材阶段、招标阶段、设计以及施工阶段[10]。
但我国至今关于房地产业装修工程造价控制与管理的研究依旧处于探索和积累阶段，所以本文现针对目前主要存在的材料选购复杂、招标控制不严谨、设计深度欠缺以及工程造价控制管理体系不完善这四个问题，分析其影响因素。查找资料并结合实际案例，从理论的角度对相应的问题得出有效的解决方案。
（四）房地产业装修工程造价的特点
工程应用中的工程造价具有不确定性与特殊性的特点。对于房地产业装修工程造价来说，其特点主要表现在：1.容易受到新工艺和新材料的影响而造成工程原材料的选材复杂；2.房地产装修工程的工期普遍较短；3.尚未建立一个科学合理的管理规范和标准。所以，房地产业装修工程工程造价在很多时候需要与实际的工程施工紧密结合，逐步形成一个更加合理化和规范化的工程造价管理系统。
二、房地产装修工程造价存在的问题
对于房地产业装修工程造价的动态管理与控制，已有多位专家学者进行过研究与分析讨论。经查阅相关资料与分析后，我总结了以下几个目前对房地产业装修工程造价造成影响的因素：
（一）材料选购复杂
通过研究和实例证明，我们不难发现，在房地产业装修工程中，材料费与设备费这类实质性的支出在工程造价中所占的比重较大。因此，想要有效控制房地产业装修工程的造价，首先就要控制好材料的成本。但是，材料的成本控制，往往会受到各种因素的影响[12]，比如：
1、市场变化速度快
在进行工程造价管理的时候，造价的相关信息来源于市场，而市场变化速度快，其中很大程度的原因在于各种材料和工艺的变化速度快。对于房地产材料市场，其材料种类繁多、更新快，并且除了部分常见的房地产业材料之外，部分的材料不会测定市场信息价，就会导致价格上会存在较大的差异；施工工艺亦是如此，随着时代的发展，出现很多新型工艺和技术。
2、材料质量参差不齐
施工过程中材料质量参差不齐会存在安全隐患，较严重的甚至需要对工程进行返工，导致工程成本增加，影响了工程造价人员对工程造价的控制与管理。
同时，房地产装修材料的种类繁杂，施工工艺众多，采购人员要提前做好调查，根据需求选择价格适中且质量信誉良好的商家。但是，市场中不乏有一些不良商家，采用假冒伪劣产品以次充好，或是炒作一些新工艺新技术，虚报价格，加大市场竞争，造成建材市场的混乱，影响材料的市场价格，导致造价人员无法精准确定综合单价。
（二）管理模式与信息沟通比较滞后
就整体而言，目前中国装修行业的造价管理制度还比较落后，对装修施工项目成本管控的方式大部分仍然通过部门化和资源化的方式确定工程成本，但在整体装修施工项目和整个施工流程中却缺乏有效地管理与监控。当前，许多企业对工程造价的管理，无论是从项目预算概算到工程预算，还是直接费用、间接费用、税金、计划利润等，都主要还是参照相应的标准定额和造价信息来确定，而没有根据具体工程活动和施工过程来合理确定，这明显不够科学，也不利于装修工程造价管理水平的提高[4]。与此同时，目前，在装修工程造价管理中的装修设计、审核、实施三部分各自分属不同的科室，在实施工程造价管理时，因为各部门不能进行有效的整合，各管理部门之间互相影响，沟通不及时，交流不顺畅，信息管理落后等问题严重。所以，由于工程在建造过程中往往会出现造价管理方面的重大变动，加之在建设过程中各种财务管理措施不落实，极易出现超预算情况，对整个工程的建造与施工都产生了很大的不良影响[13]。
（三）造价管理人员的综合素质不高
装修施工项目成本管理需要装修施工项目成本核算人员必须具有大量的知识、高度的社会责任感以及良好的职业道德，但由于项目成本管理起步相对较晚，实际的项目成本核算管理工作从人员数量上和综合素质上均无法适应项目成本核算管理工作对实践工作的要求。因此在实际施工的项目成本管理中，往往要求人员必须具有一定综合素养和专业知识，而造价管理对施工在市场经济环境下的施工造价理论知识鲜有人知，以及人员在专业分析方面的能力也有不足。此外，由于部门造价管理缺少相应的道德修养和专业知识素质，或者出现了违规操作等情况，对装修施工造价水平和教学质量产生了一些负面影响[14]。此外，由于部门造价工程师的基本道德水准并不高，因此在装修工程造价的管理与控制工作过程中，或受到了各种势力的威胁或折衷方案，在施工费用的管理工作与监控工作过程中，给了某些非法分子开启了方便之门，从而严重危害了装修工程造价的准确度和真实性，甚至出于个人私利，不惜代价地践踏了基本道德，并在装修工程造价的信息管理与监控工作过程中，偷工减料。这直接影响到装修工程项目成本的真实效益。
（四）设计深度欠缺
实际上，对于房地产业装修工程来说，不仅是在原有工程的基础上进行二次施工，还要在施工之前，进行专业的设计，并且在施工的时候也要制定相应且详细的施工方案与计划。但是根据吾春雅《房地产业装修工程造价控制探究》[5]的调查显示，从目前市场的情况来看，绝大多数的人并不这样认为。
这造成了企业在工程施工的时候，没有采取科学专业的施工设计对工程进行详细的规划，更是出现一种边施工，边设计，边修改的不良现象。这对造价人员在房地产业装修工程的管理过程中，做不到有效的预判，导致在控制管理的时候，较为被动。
（五）工程造价控制管理体系不完善
从目前的情况来看，存在部分企业对其工程造价的控制和管理重视度不高，导致在房地产装修工程造价方面出现很多控制管理的相关问题。尤其是房地产业装修工程造价管理体系的不完善容易造成施工过程中资金使用不恰当，阻碍整个项目施工的正常进行。
据学者陈艳[7]与谢双全[13]的调查分析可知，在房地产业装修工程造价成本控制管理的实际操作过程中，对工程的施工管理存在较为严重的漏项。比如：存在一些房地产装修工程施工单位在施工过程中，过于追求工程施工的进度，临时修改设计或选材方案，也不及时告知和做变更文件，导致再结算时才提出施工过程中的临时变动的材料或方案，这给造价人员在结算环节带来了一定的困难。除了这一现象，还存在很多其他的漏项，给房地产房地产业装修工程造价管理造成了不同程度的影响。
本章节主要介绍房地产装修工程造价存在的问题分别有：1.材料选购复杂；2.管理模式与信息沟通比较滞后；3.造价管理人员的综合素质不高；4.设计深度欠缺；工程造价控制管理体系不完善。
三、改善房地产装修工程造价控制管理问题的有效措施
根据上述的问题的分析，可以看出在房地产业装修工程造价的控制管理的过程中，传统的管理理念以及工作模式，对目前的控制管理造成了一定的影响，并且在实际的工作过程中，还出现了较多的问题。对于房地产的相关企业来说，想要有效提高房地产业装修工程在工程造价的控制管理水平，企业就要及时采取有效的应对措施来改善相应的问题，加强房地产业装修工程造价的控制管理水平，以促进企业未来走向更好的发展[15]。结合并总结各参考文献，针对上述问题研究分析得到，房地产企业可以通过以下四种有效措施加强在房地产业装修工程造价的控制管理水平。
（一）根据市场及时调整材料使用计划
伴随着现代科技的不断发展，装修材料市场上房地产装修的相关材料种类和数量日益增多。同时，不同的品牌之间，对于相同类型的材料报价也是参差不齐。在这种情况下，如果采购的工作人员可以了解并掌握房地产业装修材料的市场价格，就可以有效减低材料采购的成本费用。因此，企业负责采购的工作人员要充分并且及时了解掌握市场上不同材料的价格，让工程造价管理团队可以根据市场及时调整材料的使用计划，进一步控制房地产业装修工程的造价预算，才能确保在采购材料的环节满足业主方的要求，并且可以具有更高的性价比。
（二）严格基本建设程序，加强信息沟通
装修施工项目的基本建设程序是根据客观存在的自然规律和经济规律来确定的。既是最优质、高速度地完成施工任务，又可达到较好的投入效益和社会效益的科学办法，又是科学地合理确定施工成本的重要依据。由于项目体量大，建设周期长，工序手段繁杂，人物力耗费极大，特别需要充分考虑到交付使用后的效益，如果发生重大决策错误，则会引起无法挽回的巨大损失。为了使工程费用得以合理的确定，就需要对工程建造全过程实行多层次的计算，即按照基建程序合理确定施工各阶段的费用，以充分体现费用的科学与合理。但事实也证明，按照建设工程程序是合理确定工程造价的最基本前提。
与此同时，装修工程项目成本管理工作也是一项非常具有系统性的项目工作，在装修实际的建设过程中，各环节间的交流与互动也是装修项目管理工作完成的先决条件。各环节间密切联系，甚至可以构成了一个整体。目前在工程造价管理中，往往出现由于内部信息沟通的困难或信息沟通工作不到位，而造成部分分项工程已基本实现施工、验收人及管理者因对工程不满而导致返工的状况，又或者在整个工程完工后因消防竣工检验时发现验收要求无法通过而造成工程无法按时移交的状况，这都将给整个工程项目造成很大的投资经济损失。所以在整个项目施工过程中，除做好内部信息沟通工作之外，还应做好与外界的合理信息沟通。
（三）提高造价管理人员的专业素质
装修施工项目中成本管理的专业知识素养高低，对装修施工项目成本管理工作中成本管控起着十分关键的推进作用，所以，需要进一步强化高素质团队建设。在当前，针对高素质的专业人才问题、现有工作团队中专业知识素养不足的问题，首先要做好成本管理的政治思想教育，进一步强化责任意识，充分认识成本管理不但关乎到工人个人利益，也关乎到全体施工企业的社会发展效益，更关乎到千千万万人民的生活财产，进而让每一个管理人员都能增强自我意识，提高工作责任心。同时，企业要强化内部监督管理，认真履行好相应责任，将每一个员工的企业权益和施工质量紧密结合，与之骄傲，一损俱损，如果发生了问题，按相应责任追究制，一抓到底，处理好相关责任人。最重要的是，要加强对全体员工的职业技能培训[7]。但在现阶段，由于对工程造价管理的专业素养还不高，以及许多人员的知识储备还不足，所以，在项目施工初期，就应该加大对工程造价管理的专业知识训练，以不断提升整个施工团队的专业素养，特别是在与施工相关的新行业、新材料、新行业等中，应加强工程造价管理专业技能的培训，避免因专业知识掌握不足而影响工程最终的施工质量。
（四）加强设计阶段的管控工作
对于大多数工程来说，工程设计是最关键和重要的部分。它不仅直接关系到整个项目的工程质量，还会对工程造价产生极大影响。对设计阶段的造价控制进行分析，首先要做好一下几方面的工作：1.设计人员需要熟悉和了解规范的施工流程以后，按照规范进行设计；2.时刻与业主保持详细的沟通，明确业主对房地产及装修的要求与想法以及对项目的限额；3.对市场材料价格要有全面的了解，并在业主给定限额的基础上，选择装修装修材料与施工工艺。对于一些新型的材料与施工工艺则是要进行严格的审核，以免出现施工质量问题；4.将施工设计交予业主时，除了施工设计图以外，还要将房地产业装修工程的造价与详细施工流程计划提交给业主进行审核，待业主审核确认无误之后，方可进行施工。
（五）制定完善的管理标准
不管是什么工作类型，其创新都离不开工作理念的优化升级。随着房地产业装修工程行业的不断进步和发展，企业想要在房地产业装修工程造价方面提升准确性，就要首先坚持创新理念，改变传统的造价管理理念和模式，通过结合多元化的思想，探索研究先进的造价管理模式和发展方向，融合新型于传统改进的各种管理理念和模式，推动房地产业装修工程造价的控制管理相关工作的持续发展。
此外，除了改变传统的房地产业装修工程造价管理理念，企业还要在内部制定完整的管理标准。
根据目前市场上的情况来看，传统的房地产业装修工程造价控制管理在实践的过程中，逐渐暴露出了许多弊端，对当前市场的发展来说，需要新的管理标准来提升企业对房地产业装修工程造价的控制管理效率。同时，该管理标准还要符合市场实际的经济发展需求，满足市场对房地产业装修工程的多元化服务要求。
因此，企业的房地产业装修工程造价管理标准的制定，应该要通过优化房地产业装修工程的质量管理层次，以提升企业的综合管理服务效率以及房地产业装修工程行业的发展总水平。 本章节主要是针对第三章中所分析的五个主要问题，进行研究探讨，总结出对应的五个有效措施：1.采购性价比更高的材料，根据市场及时调整材料使用计划；2.严格基本建设程序，加强信息沟通；3.提高造价管理人员的专业素质4.加强设计阶段的管控工作；4.改变传统的造价管理理念，制定管理标准。
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