摘 要
近年来，我国居住权纠纷频繁发生，司法实务中需要运用居住权制度对特定群体的居住利益进行救济的情形越来越多。2020年5月28日，在我国通过的《民法典》中首次正式确立了居住权制度，居住权作为一项新型用益物权被列入物权编。我国设立居住权制度的目的在于保障特定群体的居住问题，该制度对于完善住房保障体系、保障特定人群的住房权益、提高房屋利用率和司法实践等方面有很大的研究价值。但《民法典》中有关居住权制度的相关法律规定只有六条，不足以涵盖居住权的全部内容，仍存在不足与遗漏。在社会生活中，因居住问题而引发的各类纠纷经常发生。为了促进居住权制度最大化实施，推动居住权制度进一步完善，本文对目前《民法典》中居住权制度规定的不足之处进行分析并提出完善建议，以期居住权发挥其最大经济效益。
关键词：居住权；权利；义务
Abstract
In recent years, disputes over the right of residence occur frequently in China. In judicial practice, more and more cases need to use the right of residence system to remedy the residence interests of specific groups. On May 28,2020, the right of residence system was formally established for the first time in the Civil Code adopted in China, and the right of residence was included in the real right section as a new usufructuary right. The purpose of establishing the residence right system in China is to guarantee the housing problem of specific groups. This system has great research value for improving the housing security system, protecting the housing rights and interests of specific groups, improving the utilization rate of housing and judicial practice. However, there are only six relevant laws and provisions on the right of residence system in the Civil Code, which are not enough to cover all the contents of the right of residence, and there are still deficiencies and omissions. In social life, all kinds of disputes caused by living problems often occur. In order to promote the maximum implementation of the right of residence system and promote the further improvement of the right of residence system, this paper analyzes the shortcomings of the right of residence system in the current Civil Code and puts forward perfect suggestions, so as to give full play to the economic benefits of the right of residence.
Key words: right of residence; right; obligation
引言
近年来，在面临房价高涨的情形下，通过购买房屋的方式解决居住问题显然成本过高，如何保障全体人民住有所居成为一个不容忽视的重要问题。现今，因养老、婚姻关系无法维持从而引发的住房问题不占少数，虽然我国一直都奉行尊老爱幼、维持夫妻关系和谐的优秀传统美德，但是，社会进步的同时，人们维护自身利益的意识有所提升，从而导致由住房引发的纠纷数量上升。自《民法典》颁布以来，居住权制度作为《民法典》中新设立的制度，引起了社会公众的广泛关注。对于居住权的设立与否一直存在争议，但一项新制度的诞生，支持与反对的声音必然同时存在，要理性对待，认真分析并给予充分的论证，以此得出该项制度是否有存在的必要。作为一项新制定的法律制度，本文将在介绍居住权基本理论的基础上，结合我国设立居住权的必要性，对其具体内容的完善方面进行探讨和研究。
一、居住权的基本理论
（一）居住权的概念
居住权最早起源于古罗马，产生于罗马人的习惯中，最初是作为人役权的一种形式而出现的，后又广泛地运用于在人们的日常生活和行为规范。因此，在传统认识上居住权在性质上具有人役性。居住权制度最初立法目的是居住权人对他人所有房屋的全部或者一部分及其附属设施所享有的占有和使用的权利，而本质上是在双方当事人之间进行分配对房屋所有权的内容，进而满足双方不同的需求[1]。之后，受罗马法的影响，欧洲、非洲等诸多国家和地区也都相继规定了居住权制度。
对于居住权的概念，《德国民法典》第1093条对居住权制度所作出的概念较为典型。我国也对居住权的概念做出了较为具体的规定：“居住权是指当事人为满足长期、稳定的生活居住或其他需要，对他人的房屋及其必要附属设施进行占有、使用和有限制的收益的一项用益物权”。另外，王利明、钱明星和江平等人也对居住权的概念进行了各自的阐释，虽有不同，但一致认为居住权的设立目的是为了保障特定群体的居住需要和权益。虽然仅就立法技术本身而言，可能任何人、任何国家都无法为居住权作出一个完整、严密的定义，但对居住权的概念作出合理界定仍是有必要的[2]。由此可见，居住权是指自然人为长期满足自身的生活需求，在他人房屋的基础之上所设立的有利于自身享有占有、使用乃至有限制的收益的一项用益物权。居住权是属于兼具占有和使用性能的用益物权，旨在解决特定群体的居住需要，而这群特定群体大多数是弱势群体。
（二）居住权的特征
第一，居住权的物权性。权利人在行使自己的权益时，可以享有对房屋的占有权和使用权。在没有经过房屋所有权人同意的情况下，任何人不得对其权利进行干预，这是一种建立在他人的房屋之上所设立的限制物权。因而，它具有物权性质，并具有支配、排他等特点。
第二，居住权的无偿性。居住权与用益物权等其他权利不同，其一般都是无偿设立的，是一种恩惠行为。从性质上看，居住权本身就具无偿性的特征，其制度一般是在婚姻、抚养等道德基础上而设立，对社会保障发挥着重要的作用。基于这一点，其一般都是无偿设立的。
第三，居住权的时限性。居住权制度的主体是相对特定的自然人，设立目的主要是为保障特定群体的住房需要。因居住权不具有继承性的特征，故当居住权人死亡或者期间届满后居住权灭失。但是，根据合同的约定，双方当事人可以对居住权的相关期限作出明确的规定，一般情况下，居住权的使用期限不得当超过居住权人的生命期限[3]。
第四，居住权的人身性。其人身性的特点是为特定群体的居住需求设立的一项权利，家庭成员之间设立居住权的较多，这也体现了居住权制度的人身专属性。从这一点看来，居住权的主体主要限于自然人，而法人或非法人组织由于其不是以生活需要为出发点，因此不能成为居住权的主体[4]。
二、我国《民法典》中设立居住权的必要性
（一）有利于完善我国住房保障体系
我国现今有近14亿人口的大国，这就标志着我国人口数量和住房数量的矛盾冲突以及住房拥有量不均衡的问题，住房问题成为人们广泛关注的问题，也成为完善我国住房保障体系的重要目标。我国目前已建立廉租房、公租房、住房公积金等多种保障住房体系，这些政策在很大程度上减轻了一些居民的住房压力。但其政策覆盖相对来说较窄，有时监管不到位也会直接导致无法实现我国住房保障体系的目的。由此得出，在这种背景下，引入居住权制度有利于完善我国住房保障体系，是相对可行的。其制度的目的不在于增加自然人的负担，而在于保证自然人都能够住有所居，进而完善我国住房保障体系，使我国的住房制度更加健全。在理论上来说，权利人只能占有并使用他人房屋，不得转让、继承和出租，避免了投机者以此为目的谋取私利，确保真正需要者有房可住，从而有效地保证了公民的住房需求，并使房屋的利用率达到最大化[5]。此外，居住权的优势还在于，其价格本应低于完整的所有权，再加上政府的资金支持还会有所降低，这与住房保障的本意是一致的，符合住房保障的初衷，为保障性住房体系增加一种新的可操作路径，从而有助于完善我国的住房保障体系[6]。
（二）有利于弱势群体的权益保障
居住权制度设立的重要目的是保障社会中弱势群体的权益，比如老人、妇女、儿童等。首先，我国老龄化比较严重，我国60岁以上的老年人口数量高达2.64亿，占总人口的比重将近20%，这些数字足以说明我国已进入老龄化社会。这一现状造成我们国家对养老人的保障系统难以承受，同时，很多老年人是拥有一处住房，甚至多处，这样一来，居住权的设立就显得尤为必要。其次，根据处理的离婚案件分析可知，居住权制度的设立可以为离婚案件中困难一方提供住房救济，并对弱势方的合法权益给予相应的保护。此外，依据我国《未成年人保护法》规定，未成年人享有生存权、发展权。未成年人在未能独立生活前，必须依靠父母或者其他亲属的抚养才能健康成长，《民法典》在居住权制度一章中，明确规定了可以以遗嘱或者协议的形式设立居住权，并对儿童的居住权进行全面的保障，特别是在父母离婚、夫妻共同财产分割的情况下。由此可见，居住权这一权利具有救助性、保障性的特征，居住权的设立有利于对弱势群体合法权益的保障。
（三）有利于实现房屋利用最大化
近年来，随着我国社会经济的持续发展，居住权制度已经不再仅局限于家庭和财产继承等领域，它同时也在经济领域中广泛存在。而居住权作为物权的一种，具有物权的特征，它能最大限度地发挥其作用，使财产的所有权和使用权达到最优最优化配置，是对社会财富拥有和使用的最理想配置，此而能更好的满足人们对住房稳定的要求。另外，随着人们对居住权的需求越来越高，将居住权制度当作一种多元化的物权使用形式，同时也兼顾了双方当事人的利益，使房屋的使用率得到最大程度的提高，实现房屋价值利用的最大化。居住权人在保证其自身住房权利的同时，也能够从住宅的投资中获取一定的收益，从而达到对住宅的合理使用，实现对不动产的最大化利用。比如在住房养老问题中，房屋的反向抵押或售后租后等，过去由于制度不健全，一直存在难以解决的问题。而如今，以居住权为基础，以居住权为基础，不仅可以保证老年人的住房需求，还可以增加一笔额外的收入。出资多的一方可以享受所有权，而较少的一方可以享受居住权，实现房屋居住的合理分配[7]。在实行物权法定的前提下，对居住权的规定使得人们对住房使用的选择更加多样化，从而更好地满足了人民对利益、甚至是效率的需求，实现房屋利用率最大化。
（四）有利于司法工作顺利开展
居住权的设立，既是保护弱势群体、尊重所有权人意愿的一种表现，也是司法实践的必然要求。通过查询中国裁判文书网站可以看到很多地方都有关于居住权案件的纠纷，且法院受理居住权的案件数量也呈上涨趋势，越是经济发达的地区，居住权纠纷的案件就越多，法院受理的居住权案件也就越多。在《民法典》施行之前，众多专业学者针对居住权问题进行过详细并激烈的探讨和分析，当时就已有了设立居住权制度的意图。而《民法典》施行后，对居住权制度有了更为明确的说明，对其法律概念、特征等有了一系列相对具体的说明，并对居住权提出了较为专业性的阐释，其独立性和绝对性特征更为明显。居住权制度的健全和发展，为法官在司法实践中提供了法律依据，对原有较为模糊的行为加以约束，从而全面保障了当事人的合法权益，更加能够体现法律的公平和公正，有效保障了我国住房问题的解决以及提高了我国司法裁判能力的质量[8]。居住权制度的完善和健全有助于我国司法实践工作的顺利进行，避免法官在司法审判中法律法规使用标准模糊和自由裁量权过大，为我国司法审判工作的顺利开展提供支持。
三、我国居住权制度的立法缺陷
（一）未规定居住权的法定取得
我国设立居住权的方式有两种，一是通过遗嘱取得，二是订立合同，但并未规定居住权的法定取得。因此，可以看出，我国目前关于居住权的取得方式只存在意定方式取得，即只允许通过合同双方主体意思表示来设立居住权[9]。虽然在保障特定人群的居住权益上起到了一定作用，但是还不够充分。倘若居住权制度的设立只有这两种方式，那在保障特定群体的住房问题上就难以最大化充分发挥其功能和优势，如在未成年人、其他无行为能力人与限制行为能力人的居住问题上。
在法定居住权制度界定模糊的情况之下，使得法官在司法实践中具有更大的自由裁量的空间。并非所有的离婚妇女都都会遇到生活和居住的问题，也并非所有的老年人都需要法庭为她们伸张正义。在没有比较合理的衡量和法律适用条件的情况下，将其最终裁决权交给法官，由法官根据“自由心证”判断是否有合法居住权，很可能会产生不同的判决，从而违反了公平、公正的原则。因此，应考虑设立法定居住权，对这些弱势群体居住困难认定设有较为合理的衡量标准和具体的法律适用条件，从而全面保障特定群体的居住权益。
（二）居住权的灭失方式相对片面
根据《民法典》居住权制度相关法律的规定，居住权消灭的事由主要有两种情形，一是居住权人死亡，二是居住权期限届满。但居住权相关法条规定较模糊笼统，同时对于居住权制度的灭失方式来讲过于简单，对居住权灭失的所有情形无法全部包括。法律永远都是滞后于社会发展的，而实际上，在现实生活中，也存在着许多其它的原因导致了居住权灭失。如居住权人不行使居住权达到了一定期限，居住权能否被消灭，或当居住权标的物被毁坏，不能满足居住需要时，能否作为居住权消灭的原因[9]。居住权属于用益物权，具有与物权相关的特点，但它与物权并不完全相同，它有其自身的特点，与一般物权相比，其灭失的情形可能与一般物权有所不同。因此，应当对其可能产生的有关情况进行详细的探讨并分析，并对其进行进一步的健全与完善。在实践中，可以使居住权消灭的情形和原因有很多，应当在《民法典》第十四章中进一步细化并作出明确规定，或者在有关司法解释中予以进行补充，以此丰富我国居住权的消灭事由，对其予以明确规定，使我国的居住权制度更加健全、完善，进一步实现设立居住权制度的立法价值和现实意义。
（三）居住权人的权利和义务界定较为模糊
权利义务具有不可分割的联系，相互依存，二者缺一不可，居住权作为一项民事权利，必然存在相对应的权利和义务。我国《民法典》对居住权合同条款所应包括的内容进行了详细的阐述，但在这方面的规定比较模糊不清。如果当事人不理解相关条款，就会陷入权利受到侵犯或责任不明的尴尬境地。另外，在以其它方式设立居住权时，也未对居住权人的权利和义务作出明确的规定。由于居住权主体双方在实践中通常存在特定的身份关系，居住权常以无偿方式设立，双方的权利义务并不不完全对等。即便租赁权和借用权也可以满足一定的居住需求，但这两个权利与居住权在性质和规则等多方面都存在较大差异，权利义务内容不可能毫无差别，居住权不能完全参照租赁权的规定，而应专门进行单独的规定。
《民法典》第367条中对居住权制度的内容设有了专门条款，但对居住权人是否享有住宅的优先购买权的权利和对房屋的日常费用所应承担的义务等实质性方面并未予以明确规定。此外，《民法典》第369条的规定实际上承认了居住权收益的可能性和权利人的不可转让其本身权利的义务，但不足以涵盖居住权当事人双方的权利义务，较之模糊，在出现纠纷时不利于维护双方的权利。那么就会出现法律的强制约束性较弱，在签订居住权合同之时，弱势群体哪一方不能积极争取自身的正当权利，所有权人通过限制性规定削弱居住权人的权利，双方的利益关系处于不平衡状态[10]。因此，为了更好的保护双方当事人的权利和义务，应对居住权人的权利和义务是予以完善并明确规定。
（四）禁止居住权转让和继承缺少灵活变通性
《民法典》第369条对居住权转让和继承的禁止，在一定程度上体现了居住权的人役权性质和人身专属性。在此背景下，如果居留权人将居住权转移，则表示其已经无住房问题，无需设立居住权和制度协助其解决住房需求问题。更是违背了所有权人当初为其设立居住权的用意，所以法律严格禁止居住权人对居住权进行转让和继承。居住权人役权属性中所包含的人身专属性使得法律禁止居住权的转让，根据《民法典》第366条的规定也能够得知，居住权人享有的权利仅仅局限于占有和使用，而没有处分权能，居住权人不享有买卖、赠与或者抵押居住权的权利。对居住权的转让进行严格限制，会使法律适用的灵活性丧失，与现实生活以及未来社会的发展脱节，严重束缚了居住权制度的应用。同时，毫无例外地对居住权的转让予以限制，不利于发挥房屋全部的价值，使得物尽其用的效益无法达到[11]。
考虑到房产作为稀缺资源应充分利用以及人们在不动产领域广泛进行投资收益的现状，居住权制度还是应当适度开放。在投资、消费领域，人们对如何最大程度地发挥房屋上所附物权的效用价值也进行了更深层次的思考，这就要求现代居住制度与人们的需求相适应。我国目前对居住权禁止转让和继承的规定可能过于僵化，缺乏灵活变通性，与多数人的实际需求相背离。根据国内司法现状，借鉴国外立法经验，在保持法律体系相对协调的前提下对我国的居住权制度进行重新定位，以开放化和多元化的态度构建其具体规则进行分析和健全，充实居住权的内涵，丰富其类型，促进居住权制度不断趋于完善。
四、完善我国居住权制度的建议
（一）建议增设法定居住权
在设立方式上，居住权可以划分为意定居住权和法定居住权。目前，我国《民法典》中关于居住权的设立仅有两种意定形式，即合同与遗嘱。然而，仅仅采取以上两种方式，并不能使居住权最大化发挥对弱势群体的保护作用，如未成年人、老人、离婚女性等，应当有法定的居住权的出现，使某些特殊群体能够根据法律直接获得居住权，从而实现居住权制度的设立最大化。居住权一个重要特征就是保障弱势群体的居住权益，而《民法典》中关于家庭关系中房屋居住问题并未提及，仅在其它法律中有所涉及，且关于家庭关系中弱势一方的住房权利如何得到保护却没有得到详细的规定，也没有相关的法律规定。为使特定群体的住房权利得到最大程度的保护，应当根据《民法典》的相关规定，明确规定对特定人群如未成年人、老人等特定群体直接享有的居住权[7]。 法定居住权是法律直接规定而设立的居住权，它以实现社会救助功能为基础，有其存在的必要性。但对其规定也不能过于广泛，应当以实现其本质公正为目标。因此，在根据法律规定为他人设定居住权时，既要考虑其主体是否满足某种身份关系，又要考虑其是否满足特定群体这一基本条件。此外，民法是私法的范畴，意思自治原则是民法中最重要的基本原则，但居住权是人役权的一种特殊形式，本质上多是对社会救助功能的考虑，这与民法上的意思自治原则相矛盾。这就要求民法全面地衡量社会与个人的利益，并在此基础上提出一种较为合理的法律规范，从而严格地制约法官的裁量权，以维护个人的权利。所以，在立法上明确确立居住权的界限，增设法定居住权是有必要的，具有一定的现实意义。
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